剩余法估价中应注意的问题

剩余法是在估算房地产未来正常交易价格的基础上，以扣除房屋建筑成本、与房屋建筑相关的专业费、租售、利息、利润、税等费用后的价格余额确定估价对象土地价格的估价方法。主要适用于待开发土地、待拆除重建的再开发房地产、现有新旧房地产的地价评估。
就目前的房地产市场而言，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法是一种可靠实用的估价方法。其优势在于:价格(成本)、税收和利润构成的模型有其理论基础和现实背景；反算地价符合人们的思维习惯，便于实践。残值法原理简单明了，适用范围广。但是这种方法也有一些缺点:
计算过程比较复杂。基于预测的盈余计算有大量的数据，涉及利润率、利率、建筑成本、人工成本等多个领域。准确估计这些可变因素是复杂的。
存在很大的不确定性。房地产开发期间，许多成本、费用、收入等。可能会发生变化，残值法的计算就是基于这样的可变因素。当市场大幅波动时，评估结果往往包含很大的不确定性。同时，由于残值法是以评估师的主观经验来预测客观房地产市场未来的变化，即使评估师对房地产市场中与价格相关的诸多变量有清晰的把握，有足够的分析经验和足够的数据积累，也往往会因上述因素的细微变化而导致估价结果脱离实际。
金钱的时间价值因素很难处理。房地产开发项目，尤其是大型项目，开发周期长，销售收入的取得与相关费用的发生之间必然存在时间差，从而在销售收入、成本、利润上缺乏可比性。
因此，根据以上几点，在使用剩余法进行估值时，需要注意以下问题:
剩余法的应用是有假设和限制的。虽然房地产总价或租金的取得和各种费用的支出都是未来发生的，但剩余法估值中使用的房地产总价、租金和成本的所有数据都是基于当前的数据水平来确定未来的数据。房地产开发过程中，不仅租金和售价会发生变化，各种开发成本也会发生变化。然而，评估师很难准确预测未来的成本以及租金和价格水平的微妙变化。因此，剩余法隐含了评估中涉及的关键变量在开发期内不会发生大的变化的假设；租金和房产的交易价格在开发期内不会降低，不考虑物价上涨的影响；在发展期，各种成本的投入是统一的或分段的。
确定的开发利用方式。确定的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率等。，其中最重要的是选定的土地用途。土地用途的选择应考虑土地区位的可接受性、实际社会需求和该用途的未来发展趋势。当然，以上都不能违反城市规划。一般来说，城市规划中明确规定的开发利用方式就是利用方式。
确定开发建设期。开发建设期是指自取得土地使用权至房地产销售或租赁完成的期间。开发建设期限应根据项目可行性研究、项目特点、工程技术要求和房地产市场情况综合确定。
准确预测房地产未来的销售价格；房地产的销售价格是开发结束时的市场价格，而不是建设开始时或购买土地时的价格。在实际工作中，开发初期或购买土地时的物业价格可以通过市场比较法获得，而房地产竣工时的物业价格很难通过市场比较法直接获得，因此需要通过近几年房地产价格变化的数据或根据房地产价格指数进行科学预测。
合理划分计息周期。即利息房地产开发全部预付资本的融资成本。房地产开发预付资本包括土地价款、开发建设费、专业费和不可预见费等。这些费用在房地产开发建设过程中的投资时间各不相同。比如地价就是取得土地使用权的价格，在取得土地的时候就要交。因此，在确定利息金额时，必须根据地价、开发成本、专业费等投入金额进行计算。，各自在开发过程中所占的时间长度和当时的贷款利率。
合理计算开发利润。开发商的合理利润一般按房地产总价或预付资金的一定比例计算，比例因地区和项目类型不同而不同。当采用年利润率计算利润总额时，利润计算期应按实际建设期计算。从拿地到开工一段时间，只能算利息，不能算利润。同样，房屋建成后的滞销期也不能计算利润。
总之，在用剩余法计算地价时，只有把房地产开发作为一个完整的动态过程，认真取值，科学估算，才能最终得到客观合理的地价。