美国房地产估价(MAI)体系及方法之成本法（四）

企业家激励
企业家激励代表了企业家对项目的贡献以及对风险所要求的回报。它是总开发成本与市场价值之间的差额，代表了对投资者的风险补偿和市场预期。注意激励和利润的区别。期望激励，赚取利润。对创业者的激励应该从市场分析和对开发者的采访中提取。
企业家激励可以是以下比例:
直接成本
直接成本与间接成本之和
直接成本、间接成本加土地价值
项目总价值
启示:这里的企业家激励等于我们成本法公式中的投资利润，其价值要从市场分析中提取。
折旧
折旧是指建筑物在评估基准日的市场贡献价值与重置或重建成本之间的差额。建筑物的折旧是由以下三种形式引起的，可以是单独引起的，也可以是组合引起的:
(1)实物折旧:由于频繁使用和自然环境的影响而引起的老化和损坏。
(2)功能性折旧:由于结构、材料和设计上的缺陷而导致改进产品的功能、效用和价值的减少。
(3)外部折旧:由于房地产本身以外的各种负面因素导致的改良或房地产的效用或适销性的暂时或永久损失。
(注:以上内容摘自《房地产评估》第12版)
折旧的类型和定义与我国房地产评估准则一致。
三。各因素的计算方法
1。重置成本或重建成本的计算方法
(1)可比单位法
(2)单位到位法
(3)工料调查法
(4)历史成本指数。以上方法与我国估价标准和教材中提出的方法相同。
2。折旧的计算方法
(1)市场提取法
(2)年限法
年限法的公式为:重置(建造)成本×年限=折旧
经济寿命很难预测。估价人员往往通过研究市场上最近交易的与估价对象相似的建筑物的预期经济寿命来推断估价对象的经济寿命。通常采用市场抽取法计算经济寿命。
(3)分解法
分解法是将折旧分解成各个组成部分——实物折旧、功能折旧和外部折旧，并将这些组成部分分解成更详细的组成部分。