房地产估价理论与方法精讲班第14讲讲义

第三节成本法的基本公式
一、成本法的基本公式
成本法的基本公式为:
房地产价格=重新购买价格-折旧
上述公式根据具体估价对象可分为:(1)新开发土地；(二)新建房地产(包括房屋和建筑物)；(3)旧房地产(包括房产和建筑物)。
注:新开发土地和新建房地产采用成本法时，一般不计提折旧，但应综合考虑工程质量、规划设计、周边环境和房地产的市场情况，进行适当的价格调整；无论是计算新开发土地的价格，新建房地产的价格，还是旧房地产的重新购建价格，步骤如下:(1)搞清楚房地产的价格构成；(2)计算每种成分的量；(3)积累。
二。新开发土地的类型
新开发土地包括填海造地、开山填海、征用农地、三通一平开发的土地，以及旧城区拆迁旧建筑开发的土地。
三。新开发土地成本法基本公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
四。新开发土地按宗地估价的成本法基本公式
新开发区域宗地单价=(开发区土地取得总成本+土地开发总成本+总管理成本+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷(开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积之比)×用途、区位等因素修正系数