辅导：房地产市场同样会被外资抄底

继股市之后，房地产市场可能成为外国投资者抄底的另一个市场。
中国房地产开发商的资金链出现了很大的问题。他们面临着融资困难和转型困难。去年房地产行业的产业链高价拿地，高价卖房，后来用土地的增值溢价做抵押，通过资本市场或者银行获得更多的资金。据潘石屹估算，2007年土地出让金总额将超过1万亿元，而当年全国新建商品房销售额为2.9万亿元。一般情况下，土地出让金占总价的1/3，农民的补偿费和拆迁费占2/3左右。因此，开发商去年在土地购买上花费了超过3万亿元。国家统计局的数据显示，去年房地产销售额为2.9万亿元，接近3万亿元。这个链条说明，中国房地产市场的关键在于土地。这样的链条是脆弱的，经不起任何风雨。
开发商的链条在政策的压力下已经绷紧到了断裂的地步，政策还在加码。
据《证券市场周刊》报道，在北京的房地产市场，有一种说法是“将发生巨大的变化”。据说国家即将出台新的调控政策，提到的就是“投资房”。可能需要组织一次投资房的清查，利用税收等杠杆和相关金融手段(加强房贷等审查的标准使其更加严格)对“投资房”进行一系列限制。
很明显政府不希望房地产成为投资品，这将使投资消费在短期内迅速下降。广州等地房价下跌后，出现了消费者要求退款退房的现象。这和美国次贷危机后的情况类似。房价大跌后，很多购房者不再还房贷，干脆让银行把房产收走，然后再以新的低价买下房子。这是消费者避免投资损失的一种方式。这是为了加速市场多米诺骨牌的倒塌。
开发商资金链紧张到什么程度？即使是上市的大开发商，也必须回笼资金来应对寒冬。据WIND统计，截至4月8日，已披露2007年年报的49家上市房企产生的现金流量净额为-497.21亿元；去年同期，49家可比上市房企经营活动产生的现金流量净额为-169.43亿元，现金流出净额同比增长193.46%。从万科、招商地产、金地、保利地产的情况来看，四家公司2007年每股经营性现金流均为负值，为各公司近五年来的最低值。上述四家上市房企2007年的存货周转率也是历年来最低的。万科全年库存周转率0.42，连续第五年下降；金地全年存货周转率仅为0.31；保利地产为0.25；房产投资低至0.16。根据企业立即变现债务能力的速动比率数据，北辰实业为0.35，泛海建设为0.26，招商地产为0.37，田弘宝冶为0.42，排名靠前，对应的资产负债率分别为58%、45%、63%、83%。业内流传的一百天内会有大地产商出来的消息不是空。
问题是，虽然政府避免将房地产作为投资品，但房地产作为人民币资产重要投资品的性质不会改变。如果房地产市场价格大幅下跌超过三分之一，那么房地产投资的吸引力就很明显，两个市场主体将成为赢家:一是在这一轮洗牌中提前获得现金筹码的公司，他们通过低价购买土地、项目和物业成为大公司，二是在房地产下跌时通过各种方式成功抄底的美元投资者。
德勤最新发布的《房地产投资手册》表明，面对更加严格的融资要求、法律法规的不断调整以及对更具环境特征的建筑的关注，海外投资者能否有效应对挑战将在很大程度上影响其投资回报。德勤房地产行业全国领军人物何在接受采访时表示:“对于外国投资者来说，与可靠的内地合作伙伴建立战略合作伙伴关系，组建中外合资企业，已经成为一种可取的选择。”尽管政府已于日前出台调控政策，但业内人士仍认为，从长期来看，中国房地产业具有巨大的可持续发展潜力。据投资机构China Venture 4月7日发布的一份研究报告统计，今年一季度，中国私募股权投资市场共披露27起案例，投资金额23.09亿美元，平均单笔投资金额8551万美元。其中，房地产和物流成为私募基金的重点投资领域。
另一个市场数据显示，在内资房企拿地减少的时候，外资频繁在上海抄底，但最近又拿地较多。除了拿地，外资还通过收购房地产项目进入上海房地产业。2007年前三季度，上海外资房地产收购项目约24个，交易总额约330亿元，无论从数量还是金额上都超过了2006年全年。
不管政策如何，市场的规律不会有太大变化。抄底房地产行业也是对人民币资产的追捧。当更多的国内房地产公司亏损，从而廉价出售股份，出售土地，或者被更大的房地产公司收购，与外资近距离接触寻求解决方案的时候，就给那些看好人民币资产的人提供了一个介入抄底的好机会。