08房企面临严冬大考“钱少地多”成行业主基调

中国房地产市场发展到2008年，最基本的特征就是“钱少地多”。大多数房地产公司日子都不好过。
SOHO中国董事局主席潘石屹这是客观规律。房地产市场也有四季，冬天肯定会来。这个冬天有助于楼市和股市回归理性。
建设部政策研究中心主任陈淮房地产企业的冬天来了！今年冬天有多冷？会有多少房企被淘汰？2008年，房价走势由高到低...博鳌亚洲论坛2008年年会上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹、华远集团总裁任志强等地产界精英再次热议备受关注的地产命题。
去年底以来关于房地产行业“拐点”的争议，再加上目前很多房地产商面临的资金紧张，使得整个房地产行业似乎都笼罩在一种即将发生大事的紧张气氛中。
很多与会嘉宾一致认为，2008年冬天，房地产行业面临着一场大考。经历了2007年集体囤地的非理性，现金流和土地储备面临冲突和博弈，2008年冬天的房企面临重新洗牌的考验。
去年拿地成本超过了销量。“2007年国内房企疯狂，所以我的判断是现在大家(房企)几乎都把钱花光了。”中国SOHO董事局主席潘石屹从来没有停止过说话。潘一认为，2007年，中国新建商品房销售额为2.9万亿元。根据国土资源部公布的数据，1-11月土地出让金缴纳9130亿元，全年数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价的三分之一，另外三分之二是农民补偿费和拆迁费。这样算下来，去年开发商在购地上花了3万多亿，也就是说去年开发商在购地上花的钱远远超过了全年的销售收入。"参加2008博鳌亚洲论坛的SOHO中国董事局主席潘石屹再次向记者展示了他对当前房地产行业普遍缺钱的分析。
潘石屹认为，中国房地产市场发展到2008年的时候，最基本的特征就是“钱少地多”，大部分房地产公司日子都不好过。至于恒大地产在IPO搁置后试图通过私募股权融资4-5亿美元，潘石屹表示，“在国内外金融形势并非都有利于房地产行业的情况下，房地产开发商肯定会想方设法通过各种渠道获得资金。当然，在今年的情况下，获得这些资金可能的成本和代价要比前两年高很多。但只要房地产公司能未雨绸缪，对克服今年的资金困难是有利的。最怕的就是开发商不承认自己资金遇到的问题，捂着耳朵，避而不医。这样一来，困难会更大。”
SOHO中国想低价吸纳土地。当然，在华远地产的任志强看来，潘石屹如此诚恳的表白背后自有他的用意。”吃饱了的人不知道饿着的人饿着，缺钱的企业都死了。剩下的市场都是有钱的房企。他(潘)自称有150亿现金，从国外拿不回来，也没地放回去。因为他买不到地，他说的声音就是现在困难企业可以卖地。"任志强调侃说，任何一个"睁眼就能知道这个意图"的人。
一个显而易见的事实是，在过去的一年里，虽然SOHO中国在香港成功上市，但由于土地储备不足，SOHO中国的资本市场表现对投资者的吸引力远不如碧桂园、富力等地产公司，不过，一向缺地的潘石屹现在却很自信。因为审慎扩张，SOHO中国目前持有150亿元现金，负债率仅为8.3%。如果可能，潘石屹当然希望在竞争对手极度缺钱的今年花掉这笔现金。现在收购项目的成本比去年低了很多。
大陆产业剧变百日。随着房地产企业普遍饥不择食，银行却全面收紧信贷，会有多少房企被淘汰？对于此前媒体报道每年有上万家房地产公司消失，任志强理解为，并购在房地产行业非常普遍。其他行业在兼并过程中可能需要技术、厂房、生产能力或市场。只有房地产是特殊的。房地产并购的时候，大家都会被吹走，我就需要你的土地储备，基本就是土地和现金的交换过程。任志强认为，由于大多数房企都是以项目为单位成立公司，一旦一个项目完成，老公司可能会倒闭，另一家公司会重新拿地。”从2004年开始，大概少了56000家，2007年少了63000多家，2008年少了10000家，所以我们还是很难看出这些公司是死是活。"
"我从来没说过中小开发者活不过100天。都是媒体的演绎。我的原话是:未来100天，中国房地产行业将发生剧变。这种变化不取决于房地产企业的规模，而主要取决于其财务状况是否健康，负债率是否高，调整方向是否正确。“为了验证他的观点，前几天，潘石屹特意对比了香港上市房企和内地a股房企的资产负债率。”潘石屹解释道，“我不喜欢媒体上常用的词，比如‘房地产会死多少房子’或者‘面临灭顶之灾’。我们是搞经济的，不是搞战争的，不是搞阶级斗争的。”当然，如果潘石的观点被业界重视或采纳，即“房地产企业的规模要调整到一个合适的水平，与自身的能力和资金相匹配”，那么像SOHO中国这样不擅长土地储备的公司，还是可以赶超、赶上甚至领先同行的。
建设部政策研究中心主任陈淮认为，四季循环是客观规律。房地产市场也有四季，冬天肯定会来。没有冬天，就没有夏天和春天。这个冬天有助于楼市和股市回归理性。“过去几年对房地产非常有利的积极因素现在已经逆转，这将在短期内至少在2008年给房地产市场带来很大的不确定性。”高盛集团董事总经理胡祖六也认为房地产行业正面临寒冬。
棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟说，新中国成立以来，中国经历了八次宏观调控，每个人都在调控的过程中学会了如何生存。随着婴儿潮的到来和农村的城市化，中国的经济一直在高位运行。“未来的房价应该在稳定的基础上寻求良性发展，因为房价下跌可能会导致更多的问题。目前50%的金融资产与房地产有关。如果资产价值下降，就会对就业或其他社会经济发展造成新的问题。”曾伟认为。
对于即将到来的行业变革，去年底万科掀起的降价风暴无疑验证了王石的先见之明。一位参加过博鳌论坛的河南房地产老板向记者解释说:“王石的策略非常聪明。去年上半年，万科跟着大家买地做地王，但是到了9、10月份，宁愿违约也不做地王。之后，他率先在北京、上海、珠三角等地大幅降价，迫使同行跟进，否则市场份额很快就会被抢光。万科已经成为全国乃至全球的住宅房企。毫无疑问，它有这个实力。这样可以加快行业内中小房企的并入速度，也可以和后面的竞争。
“冬天已经来了，春天还会远吗？”胡祖六的话意味深长。然而，在经历了2007年房地产领域集体拿地、囤地的非理性之后，现金流和土地储备现在对于房企来说更为重要，房企将面临前所未有的冲突和博弈。沉浸在2008年寒冬中的房企需要接受新一轮的洗牌考验。