房地产辅导：楼市热点正向二线城市转移

沈阳作为二线房地产城市的重点城市，今年1-2月商品房销售量在全国副省级城市中排名第一。新华社:谢环驰摄根据合肥市物价局公布的统计数据，合肥市商品房销售明显回暖。新华社快讯:陈摄今年2月中旬，沈阳的姜先生以每平方米4070元的价格，在沈阳北郊的“大溪地”大厦买了一套103平方米的新楼房。没想到，3月中旬，这套房子的价格涨到了每平方米4370元。
目前，广州、深圳、上海、北京等一线房地产城市楼市波动较大，而沈阳作为二线城市中的重点城市，今年1-2月悄然攀升至全国15个副省级城市之首，房价持续稳中有升。在“拐点论”的争议尚未平息之时，这一趋势似乎暗示着中国楼市的热点正在向二线城市转移。
中国楼市:城头正变“领涨旗”[br/]在经历了几年的“热涨”后，去年底和今年年初，深圳、广州、北京等一线城市的房价相继“降温”。
据发展改革委和国家统计局调查，2008年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，但涨幅比上月收窄0.4个百分点。尽管房价同比仍处于两位数增长的高位，但上海、广州、深圳、重庆等14个城市的新房价格均出现环比下跌，其中广州和深圳的新房价格自去年12月以来连续第三个月下跌。销量也受到了影响。今年一季度，北京、广州市场商品房成交量都有一定程度的下滑，市场观望气氛较为浓厚。
你唱完，我就上台。在一线城市楼市不明朗的时候，二线城市的楼市却在悄然升温。作为二线地产城市中的重点城市，沈阳今年1-2月商品房销售量跃居全国副省级城市首位，超过去年占据首位的成都。1-2月，沈阳商品房实际预售面积149.86万平方米，预售金额55.52亿元，同比分别增长5.15%和11.15%。房价方面，多个二线城市排名飙升。国家发改委和国家统计局联合调查显示，2月份，新建住房销售价格前三名分别是乌鲁木齐(24.2%)、宁波(18.9%)和海口(18.9%)。
谁是楼市热点转移的“幕后推手”
“沈阳楼市越来越热，与当地经济的蓬勃发展密切相关。东北作为中国的‘第四增长极’正在快速发展，而沈阳是东北的区域经济中心，自然受到国内外资本的青睐。”沈阳市房地产研究所所长范表示，中国房地产行业正在经历区域和城市之间的梯级转移，沈阳也是热点转移城市之一。沈阳的房地产行业正在上升，至少近几年不会出现拐点。
他还介绍，作为楼市兴衰的重要标志，商业地产在沈阳的需求越来越大。今年1-2月，增量房和存量房的销售面积都是写字楼增长，增量房增长3倍，存量房增长近3倍。
过去中国经济依赖长三角和珠三角。现在，西部大开发、老工业基地振兴、中部崛起成为中国经济的新动力。目前，中国经济正在全面提速，从东到西，从北到南。经济板块的轮动发展是楼市向二线城市级联转移的主要原因。北师大金融研究中心主任钟伟教授表示，随着区域经济的发展，区域房地产市场的分化会加剧，珠三角和长三角的调整几乎不可避免。但在辽宁环渤海地区以及太原、乌鲁木齐、西宁等二线城市，可能会迎来新的机遇。
如果说区域经济的轮动发展是促成房地产热传递的根本因素，那么当一线城市房价理性回归时，二线城市的房价“补涨”则是另一个诱因。
目前沈阳房地产开发投资和商品房销售面积在全国15个副省级城市中排名第一，但商品房均价仅排倒数第四，价格涨幅空仍然很大。“沈阳的房价从来没有大涨过，所以即使一线城市的房地产价格下降，因为沈阳的房价比较低，至少在几年内还是会稳中有升。”范对说道。
与沈阳类似，很多二线城市的楼价也呈现补涨态势。以乌鲁木齐为例。2005年1-7月，该市物价涨幅仍为负，即6.05%，位居全国倒数第二。最近几个月，乌鲁木齐房价涨幅超过北京、上海、深圳等城市数倍。
房价快速上涨要理性看待，房地产行业是一个带动能力很强的行业，其过热和过冷都会给当地经济带来不利影响。有鉴于此，在楼市遇冷的城市反思应对的同时，热点城市也应理性看待，谨防重蹈“快热快冷”的覆辙。
中国房地产住宅协会常务副会长张远端表示，当地购买力决定当地中长期楼市走向，这是房价相对稳定的因素，而游资炒作是不稳定的因素。当炒作到一定程度，本地购买力被挤出市场，楼市就会出现波动。在深圳等一些城市，原来游资炒作把房价抬得很高，市场一片红火。现在有波动，因为热钱走了，但是自住者支付能力不足。另外，投资者也觉得升值无望，于是退出市场。这就是过度投机导致的楼市大波动。
近年来，沈阳的房地产开发特点各不相同。沈阳房价收入比连续八年下降。5年前，沈阳居民买一套80平米的房子需要家庭总收入的9.2倍，而按照现在的房价和家庭年总收入，上述数据变成了6.5倍。另据估算，2007年，沈阳市居民自住、投资性住房和炒房的比例分别约占89%、10%和1%。这两点是沈阳房价稳中有升的关键因素。
然而，随着楼市的火热，一些不稳定因素也随之出现。沈阳市房地产研究院今年3月提供的统计分析显示，目前，外地人在沈阳购房的比例占比为30.33%，比去年同期提高了1.13个百分点。其中，外地人在省内购房占全市购房总面积的17.35%；外省市人买房，占12.98%；海外买家占0.21%。统计显示，外地人在沈阳买房还是第一次。外地买家的增加，在促进当地房地产业热销的同时，也不可避免地增加了投机因素。乌鲁木齐等城市房价上涨过快，被业内诟病为开发商过度囤积房源。【/br/】另一方面，房市日趋火热，尤其是有实力的地产商涌入，使得部分二线城市在建楼盘规模快速增加，高价楼盘增多且同质化趋势明显，房地产泡沫也在不断累积。
目前，在人均收入相对较低的二线城市，中小户型和低价商品房正在成为城市居民的主流需求。据统计，1月份沈阳90平米以下的中小户型住宅成交数量是90平米以上的两倍。虽然高价楼盘不受青睐，但在开发商的热推下，仍有增加的趋势。沈阳市房地产开发协会会长、钟芳集团辽宁房地产有限公司董事长虞照说，从2006年开始，外地开发商，尤其是规模比较大的开发商，陆续在沈阳购地，大部分都卖了1000亩以上的地，而且几乎都是高价。从2008年到2009年，这些项目可能会上市。
范说，年轻人和外地人正日益成为沈阳住房市场的主要购买者。这些人因为资金、居住需求等因素，更喜欢中小户型。目前沈阳部分楼盘倾向于大户型，增加了市场的不稳定性。
专家呼吁，面对二线城市正在兴起的房地产热潮，政府应从制度调控、土地管控等多方面加强调控，开发商自身也应理性分析市场需求，防止部分一线城市房价“忽冷忽热”现象再现。