区域性或主导未来房地产市场走势

关于房地产市场是否出现拐点的争论很激烈。但是，最终的判断恐怕不是对立双方的假设和可能性，而是完整的事实和数据。国家发改委4月22日发布的《一季度住房市场形势分析》披露的数据显示，今年一季度，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨11.8%，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%。报告认为，部分城市住房交易经过一段时间的调整后将有所回升，二季度房价上涨压力加大，中国整体房价将得以维持。这与之前很多空分析师所持的“房地产市场仍在下行5%至10% 空”的说法大相径庭。哪一方的分析出现了错误或遗漏？纵观当前房地产市场，出现明显下行拐点的案例，且多在珠三角地区。
从全国70个大中城市的地域分布来看，广州、深圳等珠三角主要城市的房价今年以来确实处于负增长态势，个别楼盘的价格较其之前的销售价格出现了明显的下降；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定；北京、天津、石家庄等环渤海主要城市房价略有上涨，但涨幅放缓。此外，乌鲁木齐、银川等西北主要城市房价涨幅明显高于全国平均水平。
从上述地区的不同数据不难发现，对当前拐点论的支持仍然来自珠三角地区，而其他主要地区并没有出现明显的房价下跌迹象，甚至一些之前不太关注的主要内陆中心城市也呈现出房价上涨的趋势。
从起源上来说，房地产市场与股票、期货、黄金等一般投资市场非常不一致。首先，房地产市场具有很强的地域性。根据古典经济理论，决定土地价格的一个非常重要的因素是区位级差地租。但房产是依附于有限土地空的，不能迁移。不同地区之间土地价格的差异决定了房地产价格可能会有明显的差异。
其次，房地产市场买卖的商品是最终消费品，不同于作为再生产基本生产资料的大宗商品。股市是再生产的资金来源，房地产市场不会再投入再生产的过程。因此，房地产市场的投资、投机和消费需求是高度相关的。如果这个地区的房地产市场的消费需求很低，或者呈下降趋势，那么房地产市场的价格就会出现明显的下降；如果这个区域的房地产市场消费需求非常旺盛或者呈现刚性趋势，那么房地产市场的价格几乎不会出现明显下降，甚至在等待一段时间后，消费者仍然会进场购买。
从以上两点的分析，我们可以推导出相应的政策思路:我国房地产市场调控政策应针对不同地区的发展情况，制定日益细化的具体政策安排。如广州、深圳等需求萎缩、投机活跃的市场，要严厉打击非法投机，同时限制房地产开发数量，维持市场基本需求。但在北京、上海，甚至一些发展迅速的内陆中心城市，要充分考虑自住的合理需求，积极推进90平方米左右的中小户型、廉租房、经济适用房等不同层次的住房保障体系建设，同时抑制高价房地产的投机行为。
宏观调控与具体的区域政策相结合，比如根据不同地区的具体情况进行信贷支持，将有利于防止未来房地产市场大起大落，满足不同地区的住房需求。