关于加强房屋中介市场监管的思考

随着房地产业的快速发展，房屋中介市场已经成为房屋所有权交易的重要平台。住房中介市场的发展，为服务农民进城务工经商，便利城乡人民生活，促进经济社会发展发挥了积极作用。但同时也要看到，住房中介市场本身的发展以及政府对住房中介市场的监管都存在一些问题，需要研究解决。
一、如皋房屋中介市场目前存在的主要问题
1 .房屋中介市场的混乱无法保障当事人的合法权益。近年来，通过公安、工商、房管、劳动等部门的多次联合执法检查，发现汝城地区房屋中介市场混乱的主要表现有:
(1)无资质经营。截至目前，在工商部门取得营业执照的房地产中介机构有32家，而在房管部门申请备案并取得资质证书的只有9家。管理不合格严重扰乱房地产中介市场正常秩序；
(二)超范围经营。房地产中介普遍存在超越资质证书范围的经营行为，如从事一些劳务服务、婚介服务等；
(3)执业行为不规范。部分房地产中介服务机构从业人员专业素质低，不能持证上岗，服务不规范；
(4)协议不规范，口头交易，协议内容和要素不完整，权利义务不明确；
(5)租赁条件不完备。有的出租房屋存在安全隐患，有的存在转租抵押手续不全、无产权证、违法建设和出租权属有争议房屋的现象；
(6)缺乏依法登记备案的意识。不了解，不支持，对依法登记备案有抵触情绪。在接受管理时，有的租赁方不愿意提供资料，有的甚至不认可租赁行为；
(7)转租、炒作市场、抬高租金并从中获利；
(8)以租赁方式欺骗工商行政管理部门，隐瞒非法经营和经济犯罪的。房屋中介市场的混乱导致租赁双方的合法权益无法得到保障，一旦发生纠纷，习惯私了。比如诉讼法维权时，双方往往没有证据或证据不足，权益无法得到有效保护。
2。房屋中介市场监管不力，给社会治安留下了严重隐患。一些不法分子利用出租屋作为抢劫、贩毒、赌博等违法活动的基地。社会上的一些丑恶现象也用租房来隐藏自己。有数据显示，近年来城市70%以上的刑事案件都与租房有关。此外，出租屋也成为“超级游击队”的避风港，不法经营者制造“假冒伪劣”窝点。
3。住房中介市场管理的缺失导致税源的大量流失。据相关数据显示，如皋市的营业用房和居住用房登记率几乎为零。由于管理量小，覆盖率低，部门间信息共享不够，税务机关征收底数不清，实际征收与登记率差距相当大，造成大量税源流失。在经济利益的驱动下，房屋出租人大多不愿提供租赁协议，以逃避管理部门的管理。大量房屋租赁行为流入地下黑市进行私人租赁。
二。房屋中介市场存在问题的原因
1。相关法律法规的滞后影响了房屋中介市场的健康发展。现行的《城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、《南通市城市房屋租赁管理办法》等法律法规和规范性文件出台已近十年，许多理念和操作方法已不适应房屋中介市场快速发展的新形势。特别是处罚条款中没有具体的处罚措施，往往让执法者处于一个没有执法依据，对一些非法中介行为束手无策的尴尬境地。
2。现行的管理体制和监管手段不能适应房屋中介市场的发展要求。根据《城市房地产管理法》，县级人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房屋租赁管理工作。然而，随着城市建设的快速发展，房屋中介市场涉及的领域越来越多。其他一些政府部门也参与了房屋租赁的管理，相互之间缺乏必要的协调配合，所以政府部门很多。另外，监管手段单一被动，人员配备不能满足管理强度的要求。到目前为止，还没有形成一整套适合本市市场情况的行之有效的管理体制和监管手段。这种情况不仅增加了当事人的经济负担，也造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋中介市场的持续、快速、健康发展。
三。关于加强房屋中介市场监管的建议
1。建议在广泛调研的基础上，尽快确立如皋市房屋中介市场管理部门的行政执法主体资格。按照“适度超前、易于操作、易于实施、管理规范”的原则，制定出台一系列与如皋市房屋中介市场管理相适应的政策，将全市房屋中介管理纳入法制化、规范化轨道。
(1)界定房屋租赁的概念。出租人应包括具有实际所有权和经营权的产权人、法人、政府机关、非政府组织和社会团体。租赁是指出租人将房屋及房屋的一部分空交付承租人使用，承租人以货币或其他形式向出租人支付租金并收回收益的行为。
(2)要明确房屋租赁的形式和类型。
(3)明确如皋市房屋租赁管理的范围，如皋市行政区域内的所有房屋租赁行为均应进行管理。
(4)明确处罚措施，使法律法规更具可操作性。
2。建立适应市场需要的住房中介管理体制，建立住房中介管理“两级政府、三级管理”的垂直管理网络。在市房产管理部门设立“房屋中介管理处”，在镇、社区设立基层房屋中介管理处(可与其他部门合署办公)，形成三级管理体系，相应增加管理人员，落实相关费用，保障房屋中介管理工作的开展。同时，建立分工明确、相互配合、齐抓共管的房屋中介横向管理网络。房管、公安、税务、民政、工商、计划生育等有关部门应相互配合，形成合力。房管部门要查验发放《房屋租赁证》，确保出租房屋的合法性，主动向工商行政管理部门提供企业注册地的相关依据，向税务部门提供房屋租赁征税的相关信息，向计生部门提供外来人口数据。工商部门在办理营业执照时，应当查验房屋产权证或者房屋租赁登记证明，没有登记的，应当将相关信息告知房屋租赁管理部门。公安部门应加强对出租屋人的治安管理。
3。要探索创新一套新形势下行之有效的房屋中介管理办法
(1)要大力宣传加强房屋中介管理的重要性，提高登记率。要充分利用新闻媒体和社区宣传阵地，以及发放传单、家访等形式，广泛宣传加强出租屋管理的重要性，宣传相关法律法规和规章，努力做到家喻户晓。特别是要以出租屋业主和租赁中介机构为重点，有针对性地开展宣传工作，告知要求，明确责任义务，进一步增强守法经营意识，积极配合有关部门做好管理工作，形成良性互动局面。针对房屋中介机构存在的问题，为进一步规范二手房市场，维护购房人合法权益。政府应出台文件，明确房地产经纪活动必须做到“四个必须”和“三个必须”，进一步规范和整顿住宅二级市场的经纪行为。“四不”:一是房地产经纪企业不得超越资质核定范围从事经纪业务；二是房地产经纪企业及其从业人员不得利用职业便利从事房屋转让活动；三是房地产经纪企业不得以营利为目的将资质证书借给他人使用；四是房地产经纪人不得出借资格证书，不得允许他人以个人名义从事房地产经纪活动。“三个必须”:一是房地产经纪企业从业人员必须具有房地产经纪资格证书，开展房地产经纪活动时必须向委托人出示本人资格证书；二是房地产经纪企业签订的居间合同必须使用房地产管理部门监制的标准居间合同文本，签订合同的出卖人必须有房屋产权人及其共有人的亲笔签名，不得签订居间合同；第三，房地产经纪企业设立分支机构的，分支机构必须在房地产管理处房产中介科办理备案手续，申请分支机构资质证书。要努力提高如皋市农村和城镇出租屋登记率，争取尽快实现基本全覆盖。(2)创新管理模式，提高行政效率。为加强对房屋中介市场的监管，税务机关在办理租赁登记时，可委托房管局代征相关税费；房管部门也可以在公安部门办理外国人暂住证，委托其办理租赁登记。委托部门应按有关规定支付委托费。这样既解决了各部门工作网络重叠的问题，又解决了相关部门人员不足、经费不足的问题，降低了行政成本，提高了工作效率，方便了群众。异地创建的出租屋与派出所“房户一体化”合作管理模式；房屋租赁办公室、派出所、物业管理公司“三位一体”协同管理模式；出租屋、派出所、村委会的合作管理模式值得学习和借鉴。
(三)要进一步完善和规范住房租赁登记备案制度。建立健全各项管理措施，统一制作表、册、证、册，启用如皋市房屋租赁合同示范文本，进一步明确当事人的合法权利和义务，包括出租人应当缴纳的税费等。凡按规定可以租房的，必须到房屋中介管理处签订统一的合同示范文本，并登记备案。对未办理租赁登记手续的，有关行政管理部门可以责令其限期办理手续，并依法进行处罚。同时，要规范档案管理，立足长远，加强对租赁房屋的跟踪管理。
(4)建立房屋租赁指导价格制度。住房租赁属于市场经济范畴，要按经济规律办事。因此，房屋租赁市场的租金价格应该遵循市场，由双方根据市场情况商定。但为了引导房屋租赁双方的行为，有关部门有必要制定房屋租赁指导租金并适时公布，为双方确定租金水平提供价格参考。租金可以以市场租金价格水平为导向，在充分调研、科学测算的基础上，得出不同地段、不同结构、不同用途的出租屋的阶段性租金。当事人根据指导租金约定租金数额，促进房屋中介市场正常、有序、健康发展。