房价：事关心理预期与投资需求

国家发改委近期的分析报告认为，经过一段时间的调整，部分城市的住房交易将会回升。二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨态势。此前，国家发改委和国家统计局的一项调查显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上季度扩大0.8个百分点。
本分析报告基于以下原因判断房价将继续上涨:流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定影响；钢铁和人工成本的快速上涨也会推高房价，尤其是中小城市；最近股市深度调整，大量资金逃离股市。同时，随着中国经济增速的放缓，一些生产和流通环节会回笼部分资金。在投资渠道狭窄、通胀率高企的情况下，这些资金很可能会选择重新进入房地产市场，而不是存入银行，从而推动房价继续上涨。
在去年10月份之前，这些原因足以解释资产价格的上涨(虽然不一定是上涨的动力)，但目前来看，这些原因忽略了全球资产价格暴跌的趋势，难以成立。事实上，全球其他国家的房价都在下跌，中国的一些城市很难保持上涨。流动性过剩造成的全球资产价格泡沫最早于去年下半年在美国破裂，流动性收紧。去年秋天，中国开始积极收紧货币政策，并出台了专门针对第二套住房贷款政策的严厉措施。这导致了去年10月份以来的房价回调甚至部分地区(如深圳)的大幅下跌，以及上证综指的断流，资产价格大幅缩水，大量资金逃离资产市场。
通过资产投资对抗通胀、避免负利率损失的尝试受到了沉重打击。深沪股市低迷，深圳等住房投资活跃地区房价大跌，导致保值增值的资产投资严重受困，投资者苦不堪言。所以，即使大量资金逃离股市，也很难轻易涌入楼市，因为美欧日等主要经济体的房价下跌才刚刚开始。人民币被迫升值造成的经济损害和热钱可能的外逃，意味着中国宏观经济走势可能放缓，甚至不排除资产价格大幅下跌的可能。
为了抑制日益严重的通货膨胀，中国必须继续实施从紧的货币政策，这就注定了严重依赖银行信贷的住房市场缺乏资金支持；部分中心城市房价下跌也使得市场观望气氛浓厚。更为关键的是，中国近年来快速上涨的房价主要是由投资需求决定的，尤其是上海、深圳、北京等中心城市的投资(或投机)炒作，带动了全国房价上涨，住宅消费者被动接受。在通胀高企、楼价不断攀升的情况下，真正有效的住宅消费者数量越来越不足，而最在乎收益和风险的投资者显然极不可能高位接盘。
另外，虽然物价上涨带来了房屋建筑安装成本的增加，但一方面，目前的房屋市场已经由需求决定；另一方面，土地成本价也开始大幅下跌。在过去的一个季度里，全国各地出现了大量的土地拍卖。显然，开发商并不看好后市。即使有成交，价格也比去年各地频繁刷新的“地王”有明显下降。然而，与市场上房价、地价的下跌不同，国家相关统计数据仍显示大幅上涨:如全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%；土地成交价格同比上涨16.5%，比上季度加快5.8个百分点；住宅地价上涨21.7%等。这些数字并不能反映市场的心理和预期。
虽然有关部门预期房价会实现软着陆而不是快速下跌，以免威胁金融稳定，但更需要警惕的是防止这种心态被市场再次用来炒作高房价。自去年下半年内地计划开通港股直通车，以及美国次贷危机爆发以来，大量海外热钱加速流入，潜伏在资产市场。随着人民币升值空越来越有限，热钱在资产市场高位出逃的动力变得更强。