个人合作建房冰城破冰资金监管难题难解

近日，哈尔滨个人合作建房联盟创始人葛建军宣布，哈尔滨个人合作建房联盟与当地一家开发商合作拿地，哈尔滨首个合作建房项目已经破土动工。
但是，由于合作建房刚刚起步，没有明确的政策支持，还处于探索阶段的合作建房应该如何建设？合作建房最后能成功吗？在诸多质疑下，哈尔滨首个合作建房项目无疑寄托了人们更多的期待。
合作建房挑战开发商:房价低30%
“合作建房绝不是空的想法，而是民众对高房价的现实选择。”建议者葛建军对合作建房的可行性深信不疑。
在哈尔滨一家计算机科技公司工作的葛建军，曾经从事过建筑工程相关的技术工作。因为家里居住面积小，改善住房条件的计划，加上房价高，他萌生了合作建房的想法。合作建房倡议于2007年3月在互联网上悄悄发起后，立即得到了1000多名哈尔滨市民的响应。这些申请者来自各行各业，其中大多数是中低收入者。
经过与会人员的共同研究，哈尔滨个人合作建房联盟采取了最快有效的方法:与开发商合作，先取得土地。葛建军认为，这种合作建房方式不仅建设周期短，还节省了开发商的销售、贷款、宣传、团队管理等成本。同时，合作建房联盟设立的内务、外展、法律、工程、专家顾问、财务六个工作组，主要发挥项目监管的作用，对开发企业使用的建材型号、品牌进行监管。【/br/】既然是合作建房，参与方能省多少钱？按照建军哥的计算，如果开发商按照合作建房的模式赚取合作建房费，不需要前期投入就可以赚取10%的管理费。在这个过程中，开发商不需要自行投资，也不用承担房价波动的风险。而且不存在空购买的问题，因为盖房子之前就有认购人。所以对代理开发商来说也是有利可图的。葛建军说，目前，哈尔滨个人合作建房联盟已经与一家开发商合作取得了这块土地。虽然所选地块并不是哈尔滨的繁华区域，但在二环以内，市区商品房均价达到3900元每平方米，二环以内很难找到4000元每平方米以下的房子。他估计合作建房的房价会比开发商开发的房价下降30%。
信任与信心:对合作建房参与者的一次考验
建军葛在接受记者采访时表示，高房价使得个人消费者在房屋买卖中长期处于弱势地位。普通市民只有联合起来，组成合作建房联盟，才能和房地产商争夺更多的住房定价话语权。那么如何保证合作建房的参与者齐心协力把理想变成现实呢？记者发现，由于合作建房是由每个个体组成的，建房的过程要经过征地、审批等环节，所以信任和信心对合作建房的参与者来说是一个考验。
合作建房，当然是大家出钱盖楼，合作建房的参与者最关心的是楼的安全。对此，建军哥解释说，合作建房联盟的建房款是登记后在银行自己名下的。当你开始拿地，需要用建房款的时候，大家的房款都是由银行统一账户管理的。建房过程中支付的费用由银行每月定向转账支付。此外，合作建房的参与者还可以提出“每月开会公示账目，共同审核”的想法。
虽然发起人对自己的方案信心满满，但很多哈尔滨市民对“个人合作建房”这一新生事物还是充满期待，心存疑虑。
“我做了长期的准备，我个人应该还有五六年的等待时间。之所以选择个人合作建房，主要是考虑个人经济条件，不想因为结婚买房拖累父母。如果成功，我可以得到一套相对便宜的房子；如果不成功，五六年刚好可以用来存钱，然后可以重新选择。”已报名参加个人合作建房的哈尔滨市民李晓伟满怀希望，但他很清楚，合作建房不会一蹴而就。
放弃参与合作建房的刘鹏认为，个人合作建房还处于探索阶段，全国没有现成的范例可供参考。竣工的房子质量如何，以后能否按时交付，不能不担心这些问题。
哈尔滨某房地产开发公司负责人认为，个人合作建房的障碍是土地和专业性。作为合作建房的组织者，需要根据当地的房地产市场创造独特的模式。目前看来，合作建房联盟“以地为民为开发商，合作开发建房，向合作方公开开发成本，核算最终价格”的运作模式比较可行。
房产部门:个人合作建房需防范资金风险
虽然合作建房可以降低购房成本，但由于这种建房模式是大家共同出钱买房，操作过程中的资金安全问题也引起了房产监管部门的关注。有关部门提醒，合作建房作为新生事物，操作难度大，时间不可预测，不确定因素多。所以，市民在看到其光明面的同时，也要充分考虑随之而来的风险。
哈尔滨市房产和房屋局相关人士在接受记者采访时表示，个人合作建房的出发点是好的，可以为老百姓提供低价的房源。但此事缺乏必要的配套政策，法律和监管存在盲区，没有相应的监管。尤其是合作建房的资金监管是最令人担忧的问题。现在社会上诚信缺失的现象时有发生。公司或个人在注册的法人企业、各类银行、信贷机构携款潜逃的情况屡见不鲜。但是，个人合作建房是老百姓自愿约定的行为。在法律上，一旦发生金融风险，处理起来会相当困难。
此外，参与合作建房的团体由许多公民个人组成。大家为了同一个目标聚集在一起，但是当他们的要求不同时，就容易引起民事纠纷。作为合作建房组织，有没有相应的办法协调统一大家的要求？个人集资建房，在住房建设过程中，必然会面临繁杂的建设手续，必然会与水、暖、电、气等部门打交道。这些部门的态度直接关系到合作建房的成败。
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温州个人合作建房再次走房地产开发老路
2006年11月，温州个人合作建房项目委托的开发商以1亿多元的价格获得了一块30亩地块的开发权。当时预计这块地均价4100元/平方米，预计建成后的房屋成本价5300元/平方米，远低于周边楼盘的市场价，能够实现个人合作建房低于市场价30%的目标。而温州个体合作社建设者在成功“拿地”后，却无法进一步突破。2007年10月，温州合作建房者最终选择将合作建房项目纳入房地产开发过程进行建设。所有56名成员都已转变为该项目的投资股东。按照商品房开发模式，项目建成后，所有房屋都将公开出售，房价也会上涨。这不仅意味着256个股东很难如愿买到房子，也背离了让每一个合作建房者买到便宜房子的初衷。
上海合作建房“变身”合作购房
2007年6月，上海合作定制房的最早发起人上海佳缘被迫暂停合作定制房计划，转而进行团购。也就是说，上海佳缘提出的“合作定制房建”已经转变为“合作购房”。根据上海佳缘网站上的声明，上海佳缘中止该计划的主要原因是政府有关部门认为“个人集资建房不符合现行法律法规，涉及群众切身利益和巨额资金运作”，因此建议上海佳缘重新考虑其经营思路和操作方式。
深圳个人合作建房组织多次拍卖廉价楼房
2006年底，深圳个人合作建房组织成功低价拍卖了两栋住宅楼。2007年4月6日，一栋烂尾楼再次拍卖，成交均价约为每平方米2610元。这栋烂尾楼位于深圳市龙岗区布吉镇，建筑面积5369.2平方米。90多平米的房子56套，产权从1992年到2042年。据专家估算，该房屋成本价约为每平方米3200元，比当时周边同类商品房价格低20%。【/br/】天津首套合作住房“停售”退款【/br/】2007年11月，天津市合作住房第一发起人刘格学向媒体宣布，由于土地规划调整，合作住房在时间和成本上存在不可控因素。于是，他们集体决定，天津第一个合作建房项目——“宅地”项目正式停工，先期筹集的770万元已经返还给投资人。
北京合作建房被挡在“拿地”门槛之外[br/]2007年3月，因合作建房而备受关注的北京市海淀区花园路25号住宅用地，最终被方化房地产开发公司和江苏恒嘉置业有限公司(投标联合体)竞得，成交价为12384.86万元，折合成楼面价为每平方米6380元。曾信心满满拿下地块的北京市个人集资建房发起人余，再次被挡在“征地”的门槛之外。