楼市博弈步入敏感期发改委“压力论”或破僵局

房价仍然是一个难以捉摸的话题。今年一季度“房价整体涨幅明显放缓，房屋成交量持续下滑，房市呈现一定的观望气氛”，业内并没有空的一致预期。国家发改委价格司作出的“部分城市住房交易经过一段时间调整后将有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价总体将保持温和上涨态势”的判断，引来多方讨论。市场博弈还在继续。今年中国楼市能否在进一步调控中变得更加稳定？
压力因素是客观存在的。国家发改委价格司的报告“警告”房价将再次上涨:流动性过剩、人民币升值、材料和人工成本快速上涨、股市资金大量撤出并转移至楼市、居民观望等待后入市等因素，都将对房价形成上行压力。
“我认为报告中分析的所有原因都是客观的。”有关部门的一位官员向记者承认，从整体上看，楼市供求紧张的问题并没有得到有效解决。目前部分城市楼市形势虽然“严峻”，但主要还是购买力持续观望。一旦刚性需求入市，楼市就会回暖。因此，国家发改委价格司的报告提出要“着力稳定房价，防止过快上涨”。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心本周发布的《2008年房地产蓝皮书》也持相同观点。从蓝皮书来看，从基本面来看，虽然制约中国房地产市场价格过快上涨的因素在增加，但还没有做好全面熊市的准备，房价“拐点”在今年出现的可能性不大。
SOHO中国董事长潘石屹也表示，国家发改委价格司报告中列举的房价上涨压力因素，对大城市和具有投资价值的物业影响较大。“除了上述因素，更重要的原因是一些城市过去几年卖地很少，这将影响今年和明年的住房供应。在供应量大幅下降的情况下，房价面临的压力甚至大于上述因素造成的压力。”
市场博弈的结果并无差异，部分机构并不看好楼市的形势。
“市场游戏还在继续。”有分析指出，现在市场弥漫观望情绪，成交量持续低迷，买卖双方激烈拉锯。未来不排除会有更多开发商选择降价来促进市场回暖，从而推高成交量。届时，房价可能进一步下跌5%至10%。而且如果成交量恢复得不够，房价还有继续下跌的风险。
相对于有关部门提出的房价上涨的压力因素，有机构认为也存在房价下跌的压力因素。比如政策短期内不会放松，开发商拿地扩张时，预付地价比例增加，导致现金流紧张。此外，持续的信贷额度控制和银行对二套房贷的限制，使得开发商有可能调整价格来缓解压力；同时，未来房地产预售面积供应可能大幅增加；在股市充满挑战、宏观形势不明朗的情况下，购房者入市热情依然低迷。
“现在判断房价很大程度上是基于对经济形势的预测。”中原地产上海公司副总经理唐振东说，“但我认为，说至少股市资金撤出，然后流向楼市，是不准确的。股市进入调整期，市场信心不足。可能一部分有资金实力的人会选择股市，而不是投资稀缺的高档住宅，而普通散户因为想安定下来而退出股市，投资房地产不现实。”
房价逐步调控，楼市回暖还有待证实。一方面，中国大部分城市的房价仍在上涨。国家发改委数据显示，今年一季度，全国70个大中城市新房销售价格同比上涨11.8%。另一方面，今年前3个月，全国70个大中城市新房销售价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年1.0%的月均涨幅，3月份有13个城市房价出现负增长。
“去年国家调控政策接踵而至，但楼市却逆流而上，越来越热。年底，整个市场终于进入胶着状态。各行各业的人都说‘拐点’要来了，这还不够恰当。应该说，今年楼市将体现理性特征，进入较大调整期，从而保证后期市场的持续健康发展。”易居中国一位分析师表示，“整体来看，去年的调控政策并没有立竿见影，政策效果的滞后是主要原因。今年将继续加强调控，逐步推进实施。”
其实国家已经在行动了。比如去年的全国房地产市场秩序专项整治刚刚结束，住建部等八部委组成的九个工作组已经出发，分赴全国十几个省市，督导房地产市场秩序专项整治工作。而且，有消息称，这个督查组的一个特殊任务，就是既要关注房价的过快上涨，又要防止房价的过度下跌。
在国家发改委价格司的报告中，突出强调了国家正在进一步实施的三项措施，包括努力解决城市低收入家庭的住房困难，调整住宅用地供应结构，加强房地产市场监管。中国社科院蓝皮书也认为，今年中国房地产调控将进一步加强。一方面，它将继续加强现有政策的执行；另一方面，新出台的政策可能主要集中在收紧货币政策、改善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面，而资源将向保障房倾斜。