房地产估价：相邻关系与地役权（三）

(2)承包地役(狭义地役权)与法定地役(相邻权)的区别
(1)基本承包地役与法定地役的区别主要是由于权利的根据或基础不同。法定地役权(或相邻权)是根据法律规定取得的，而约定地役权(或狭义地役权)是根据当事人之间自愿约定的送达或需要送达而产生的。法律对一块土地施加服务义务或赋予一块土地权利必须有合理的理由。这个原因是两块土地之间的自然需要，或者是因为地形、地貌、位置、距离，或者是为了达到和谐利用各自土地的目的，法律有必要对某块土地施加义务，赋予其权利。因此，法定地役权(相邻权)是基于每个土地所有者在一定范围内能够使用自己土地的自然需要。一般来说，这种自然需要是建立在土地相邻的基础上的。但约定的地勤不一定是自然的，可以超越相邻或邻近关系(当然也不是必须的)。一块土地之所以承担一定的义务或负担，是因为它做出了或约定了。也就是说，约定的供地来源于当事人的约定，对地块之间的自然关系没有限制。因此，法定地役权与约定地役权的区别在于，两者的地役权基础不一致，法定地役权只存在于相邻(包括类似)不动产权利人之间；合同地役权可以在相邻的不动产权利人之间产生，也可以在不相邻的不动产权利人之间产生。
(2)有偿与无偿法定土地役务(相邻权)一般是无偿的，因为土地役务的负担来源于自然需要，要求需要付出成本的人付出成本是违背其制度宗旨的。但在约定的土地服务中，某块土地本身并不承担这样的义务。如果要求其承担某种义务，除了表示同意外，通常还要支付一定的报酬；当然，如果对方不主张报酬，也是可以的。即约定的地役权可以有偿也可以无偿，主要看当事人的约定。
(3)对抗由于法定地役权是基于土地的自然需要，是固定的或永久地依附于土地的，其地役权或地役权负担不因其土地所有权或使用权的改变而改变。因此，法定地役权具有对抗第三人的天然属性，或者说其对抗性来源于土地本身，没有其他公示手段。但是，合同地役权源于当事人的约定，只有在公示后才能产生对抗第三人的效力，通常是登记。即约定的地役权在登记后具有对抗第三人的效力。地役权登记通常在地役权登记簿上记载地役权负担。一旦作出这样的记录，使役者就可以要求役权的所有人或使用权人承担役权的负担(即具有对抗第三人的效力)，否则不予承担。
(4)独立与否。人们在谈及相邻关系与地役权的区别时，一般认为相邻关系是基于法律规定对不动产所有权的扩张或限制(是对送达地的限制，是对送达地的扩张)，不是独立的物权；地役权是基于合同的他人土地使用权，是一种用益物权。
但是需要指出的是，两者都是不占用他人土地的他人不动产的权利。它们是为方便土地使用而设定的权利，具有相同的功能。承包土地服务的主要功能是弥补法定土地服务的不足。法定供地不能调整或相邻或相邻不动产义务人无义务提供便利时，可以协议补足。法定地役权无非是通过合同形成的物权相邻权。由于约定地役权源于当事人的约定，因此约定地役权具有独立于土地本身的属性，这使得该权利接近于其他用益物权。实质上，法定地役权只是调整相邻不动产权利义务的工具。
四。相邻与法定地役权:标题
无论采用单独规范还是采用合并规范，相邻(相邻权)与法定地役权的内容大致相同。也就是说，相邻关系或者法定地役权中的不动产所有权人之间的权利义务基本涉及以下内容:
1)关于道路交通和通行；
2)关于排水和用水；
3)关于相邻管道的安装；
4)关于通风、采光、俯瞰等相邻空之间的距离；
5)禁止跨越建筑物、竹木边界；
6)关于邻近的有害气体、噪音等。；
7)关于防止相邻不动产的使用危险(地基与建筑物的建筑或其他设施不得对相邻区域造成损害)，等等。
但是，相邻关系不同于法定役权的立法规范。法定地役权规范作为地役权的一种，更多强调的是权利，可以说是从权利的角度来规范法定地役权；相邻关系基本上是基于相邻人的义务，但也不排除从权利的角度进行规制。因此，在上述七个方面中，后三个方面似乎比地役权更适合称为相邻关系的权利义务。因为这里似乎不是强调对别人土地的某种权利，而是对邻人的义务。
在作者看来，以上的区别更多的是称谓和形式上的。不动产的特殊性在于相邻人之间存在权利义务关系，无论是从权利还是义务的角度进行规制，都涉及特定当事人之间的权利义务关系，一方享有权利，另一方享有义务；一方的法定义务意味着另一方拥有相应的权利。它们的共同点是，它们的法律依据来自法律规定或自然需要。
本书认为相邻关系就是法定地役权。至于法定地役权是称为相邻关系，由所有权一章规定，还是与约定地役权一起称为地役权，这只是立法体例问题，不影响法定地役权与相邻关系内容的一致性。本书试图从法定和契约两个方面讨论相邻关系中的问题(即在相邻关系的框架下讨论契约地役权和法定地役权两个方面)。但为了遵循现行立法和习惯，本书在讨论法定权利义务时使用相邻关系或相邻权，在讨论合同权利义务时使用合同地役权。
五、中国的相邻关系规范
中国的相邻关系规范是建立在民法总则上的。《民法通则》仅用一条(第83条)确立了相邻关系的基本原则、基本内容和责任形式。
不动产相邻关系的基本原则是有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理；违反相邻关系义务，给相邻人造成损害时，应当承担的责任形式是停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。对于相邻关系所涉及的方面，本条仅对截水、排水、交通、通风、采光作了有限的规定。至于其他方面，没有列出来，但也不是没有调整。《人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十八条至第一百零三条进一步细化和明确了相邻关系。然而，这些规范远不能适应复杂多样的相邻关系的调整。如何更好地调整相邻关系，是我国物权立法过程中值得探讨的问题。