住房“部分产权”法律性质研究（一）

一、关于房屋“部分产权”法律性质的学说及评析
关于房屋部分产权的法律性质，理论界存在较大分歧，其中比较有代表性的观点有:单一所有权说、租赁权说、共有说、他物权说。
(一)唯一所有权论
有学者认为，房屋的部分产权属于受到特殊限制的唯一所有权。基本理由如下:
第一，将住房部分产权的法律性质设计为唯一所有权，有利于稳定劳动力，也是对社会分配不公的矫正措施。
第二，住房的产权设计为单独的所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场和房地产市场的发展。
单一所有权理论可以从我国房改的价值取向上把握部分房屋产权的法律性质，具有现实意义和可取之处。然而，这一理论也存在一些问题。首先，理论未能看到将部分房屋产权设计为单独所有权的不公平一面。标准住房是通过行政手段分配的，而不是通过公平的市场竞争获得的。其次，该理论未能注意到通过房改获得的住房的部分产权与开发商完全按照市场规则开发的商品房在许多方面的差异。通过房改取得的房屋未能反映房地产价值的基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，一股独大的理论设计不符合中国房改的实际情况。虽然各地房改的具体做法不尽相同，但有些做法还是比较一致的。例如，通过房改获得的住房的一些产权在许多方面受到限制，特别是收益权和处分权受到限制。
(二)租赁权理论
有学者认为，房屋部分产权的法律性质是租赁权。基本理由如下:
一是购房人与原产权单位存在行政隶属关系或劳动关系。购房人对所购房屋支付的标准价款仍具有福利性质，因此属于租金而非价款。
第二，一些地方房改政策规定，原产权单位仍有义务免费供水、供热、维修房屋。如《长春市住房制度改革方案》规定:“在政府没有新的规定之前，住房的供水系统和住房采暖费仍按原渠道解决。”租赁权理论只看到局部的一些情况，未能正确反映部分房屋产权的真实特征。第一，房屋部分产权是一种新型的财产权，不属于债权范畴，租赁权是一种债权。部分房屋产权包括占有、使用、有限收益和处分，可以继承。租赁权不包含对租赁物孳息的收取权，也不包含对租赁物的处分权，仅包含对租赁物的占有、使用和享有自然效用的权利。买方支付的标准价格包括房屋本身的建筑成本和征地拆迁补偿，而租金只包括维护、管理、折旧、投资利息、房产税五项。第二，购房人所持房屋的合法凭证是产权证，不是租赁合同。第三，租赁权理论只是根据一些地方的临时政策得出的结论，不全面，不具有代表性和科学性。
(3)共有理论
有学者认为，房屋部分产权的法律性质是共有。基本理由如下:
一是部分部门规章和地方政策规定购房人与原产权单位对所售房屋有共同所有权。
第二，很多县市在进行房屋产权登记时，会将部分房屋产权登记为股份。
第三，几乎所有的地方性法规都规定“原产权单位有优先购买权”，“房屋出售收入扣除双方原投资后的增值部分，按照房屋出售单位与购房人取得的产权比例进行分配”，“房屋出售收入扣除相关税费后的收入，按照政府、单位、个人的产权比例进行分配”。这些都是共有的表现。【/br/】共有理论体现了很多法规规定的具体内容，不排除将房屋的部分产权界定为共有的可取性。但是，从一些地方性法规和政策对房屋产权的规定来看，许多规定与共有的法律特征和效力有所不同。第一，房屋的部分产权人，即购房人，多为自住，原产权单位无权分享、使用、收益和处分，不能体现共有权。购房人与原产权单位共有房屋的，意味着购房人无偿占有、使用、受益原产权单位的房屋份额，不符合共有的本质要求。其次，在按份共有的情况下，对按份共有的处分必须经全体按份共有人同意，或者至少应有占份半数以上的按份共有人同意，否则，处分无效。但在部分房屋产权的情况下，购房人在支付数年(一般为5年)全款后，可以不经原产权单位同意，直接进入市场交易。第三，在共有之际，所有共有人原则上可以随时请求分割共有，至少在适当的时候。但在部分房屋产权的情况下，只有购房人出售时，原产权单位才有收益分成权或优先购买权。买受人在自用时，原产权单位绝对没有权利要求分割。
(四)其他物权理论
有学者认为，部分房屋物权从法律性质上讲是其他物权。其基本理由是，其他产权是限制产权，房屋产权也是限制产权。因此，房屋产权的法律性质应界定为其他产权。仅从受限制的财产权出发，将房屋的法律性质界定为其他财产权是不妥当的。因为，其他物权有两种，即担保权和用益物权。担保权是为了担保债务的履行和债权的实现而设立的，房屋的一些物权并不因为担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是存在于他人物中的物权，而房屋的部分产权是购买人在自己物中所拥有的权利，属于自物权。