对住房按揭贷款纠纷案的分析（四）

2.完善住房抵押贷款机制的对策
启动商品房市场，特别是处理海南房地产积压，解决空多买房与居民购买力不足的矛盾，完善住房抵押贷款机制是发展房地产业的一个重要方面。
(1)合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限超出了普通收入家庭的承受能力，制约了居民的按揭贷款需求。银行即使发放抵押贷款，也不能按时收回本息，抵押贷款违约率高，影响住房抵押贷款业务的发展。从国外房贷业务的操作来看，房贷期限超过十年、房贷比例高于70%的情况比较普遍。(参见徐和进:《论住房抵押贷款》，《当代法学》1999年第6期。)适当延长房贷期限，提高房贷比例，降低首付和月还款额，可以适应居民的承受能力，从而刺激居民对房贷的需求，降低房贷违约率，有利于银行房贷业务的长期健康发展。中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》第五条规定，首付款比例不得低于30%，表明房贷比例不得高于70%。第十条规定，贷款期限最长不得超过20年。但实际操作中，很多房贷都是五年五成，增加了购房者首付和月供的压力。因此，银行应合理确定抵押贷款期限和比例，国家有关部门对抵押期限和比例的规定应适当放宽。
(2)进一步完善住房抵押法律法规，明确抵押当事人的权利义务。房地产估价师
我国对按揭没有统一的法律规定。除个别银行制定的试行办法外，中国人民银行于1997年4月28日发布了《个人住房担保贷款管理试行办法》。1998年5月1日，《个人住房贷款管理办法》发布，规定了住房抵押贷款管理办法。然而，按揭贷款当事人的权利和义务并不具体，只是从银行贷款的角度来看。然而，在实践中，住房抵押贷款并不规范。在当事人法律意识不强、住房抵押贷款合同不明确的情况下，在担保法或民法典中对抵押贷款进行规定，有助于规范房地产市场的发展，促进住房抵押市场的正常运行。