浅论我国的住宅基地使用权（一）

宅基地使用权是我国特有的用益物权形式。在我们的审判工作中，宅基地使用权案件在各类案件中仍然占有相当大的比重。在这里，有必要对宅基地使用权进行细致的分析。
一、我国宅基地使用权的界定及立法现状
宅基地使用权是指农村居民和少数城镇居民占有和使用集体土地建造自己的房屋的权利。宅基地使用权可分为农村宅基地使用权和城市宅基地使用权两种。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织成员和符合一定条件的城镇居民。新土地管理法没有确认城镇非农业户口居民在农村建房，享有集体土地使用权。城市宅基地使用权的主体是解放后由于历史原因形成的城市私有房屋的所有权人和经批准在城镇建房的城市居民。
由于农村宅基地与集体经济组织成员资格挂钩，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障功能，而城市宅基地不具备这一功能。因此，在物权立法中，宅基地使用权是否可以限定为农村居民占有和使用集体所有的土地建造自己的房屋的权利。至于城镇居民因历史原因取得的私有房屋宅基地的土地使用权，应当通过立法纳入土地使用权制度进行调整。今后，城镇居民应通过土地使用权出让和转让手续取得宅基地使用权。考试房地产估价师
关于宅基地使用权的性质，我国学者大多认为，宅基地使用权本质上是土地使用权。据此，有学者认为，未来农村宅基地使用权制度也应纳入土地使用权制度的调整范围，因此没有必要在法律上单独设立宅基地使用权制度。在我看来，这种观点是不正确的。因为，一方面，土地使用权在中国有特定的含义，主要是指国有土地的使用权。除划拨土地外，土地使用权的取得必须通过出让、转让和租赁的方式进行。本质上，这些方法都是等价交换交易。但是，农村宅基地使用权不仅具有财产权，而且在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利挂钩，这就决定了它不能作为交易对象自由转让。另一方面，国有土地使用权和宅基地使用权在管理组织、管理方式、基本规则等方面也有所不同。比如，按照法律规定，一个农民只能申请一个宅基地的使用权，但是对于土地的使用权却没有这样的限制。我们还应该看到，宅基地使用权主要发生在农村，是农民的基本生活资料。《物权法》将土地使用权规定为用益物权的具体形式后，应将其与土地使用权区分开来。因此，土地使用权不能代替宅基地使用权。
宅基地使用权具有以下特征:
第一，农村宅基地与集体经济组织成员的权益挂钩。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体和经济组织的成员，每个成员都有权以个人或农民的名义申请宅基地。土地的局限性决定了集体经济组织以外的人一般不能申请宅基地。因此，宅基地通常与成员权联系在一起。农村宅基地具有一定的福利性质，主要表现在农民可以廉价获得宅基地，获得基本的生活条件，这也是农村居民相对于城市居民所享有的最起码的福利。因为提供了宅基地，农村居民享有基本的生活条件，从而维护了农村的稳定。由于宅基地的福利性质，大多数集体经济组织成员都是无偿获得宅基地或者只需缴纳少量土地即可获得，但不可能以市场价购买。
其次，宅基地使用权是特定主体对集体土地的用益物权。作为宅基地的用益物权，首先表现为权利人可以长期享有对宅基地的占有和使用权。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建造房屋及附属物。由于房屋可以继承，宅基地使用权本质上也可以继承，所以宅基地使用权是一种没有期限的长期权利。权利人虽然拥有宅基地的长期使用权，但这种权利不是永久的。国家建设需要征用土地，或者城镇规划需要改变土地用途，或者居民个人实际居住用地数量过多，远远超过当地标准的，可以通过法定程序合理调整或者重新安排。需要指出的是，由于宅基地主要是作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料，比如投资建厂或者改成鱼塘。