物业服务合同法律问题浅析（四）

一是物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费的收支情况，未公布的，业主有权拒绝继续缴纳物业服务费”。根据合同意思自治原则，当事人协议达成的合同在当事人之间具有法律效力。因此，业主可以暂时拒付服务费，并通过业主委员会要求物业管理公司尽快公告。如果物业管理公司及时改正，业主也要及时缴纳服务费。在《物业管理行业“204条”——深圳市景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条第八项(物业管理服务费及其管理)明确规定，景洲大厦物业管理服务费的所有收支账目由乙方按政府规定每三个月向业主公布一次(公布时间不得少于一个月)，账目公布前应提交业主委员会审核备案。账目公布时间为每季度后的次月15日前，特殊情况下延迟公布账目的，应当书面通知业主委员会。如乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。【/br/】其次，如果物业合同只约定物业管理企业要定期公布财务收支报告，而没有约定业主权利，此时，合同的主要支付义务是物业管理企业按照约定提供服务，业主按照约定支付费用。物业管理公司定期公布其财务收支报告，这是其根据诚信原则的附随义务。在双务合同中，根据同时行使抗辩权的条件，一方单纯违反附随义务，但已经履行了主给付义务，另一方不得同时援引抗辩权。[8]因此，物业管理企业提供质价相符的服务，业主应当缴纳物业服务费。对于物业管理公司的财务报告，业主委员会可以督促其公布或者要求业主委员会查阅。
通过监督物业管理企业使用物业服务费，是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保护业主的权利？做法是借鉴深圳京洲大厦的做法，在物业服务合同中以合意的方式约定，物业管理企业不公布账目，业主有权暂缓缴纳物业服务费。物业服务费是物业管理企业生存的资金来源，这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面地公布财务账目。
2。关于开发商物业服务费的缴纳空。
在实践中，由于开发商与物业管理企业之间有着千丝万缕的关系，他们通常会约定，如果开发商未缴纳或少缴纳未售出空物业的物业服务费，则该小区的物业服务费只能由已经入住的业主承担。住宅区物业服务费主要是公共服务费，包括公共设施设备的日常运行、维修和保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空而有太大变化。而且对于业主来说，物业服务费都是入住时预收的，也就是交房时就交了物业费，不管实际是否入住，交房后即使空也要交相应的费用。[9]因此，开发商为空物业支付与业主相等的物业服务费才公平。根据新《物业管理条例》第四十七条第二款规定，已竣工但尚未出售或者移交给物业买受人的物业的物业服务费，由建设单位缴纳。从而解决了开发商空购买物业的服务费缴纳问题，保障了业主的权益。
四。结论
物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是确立业主与物业管理企业关系的重要法律文件，是约束双方行为的“法律规范”。双方都应充分重视，尤其是双方的权利和义务。法律没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但对小区物业管理中一些有争议的问题和细节并未作出规定。在我国《物权法》和《合同法》没有相关法律依据的情况下，想要得到最满意的物业服务，最好的办法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对每一件事做出约定，然后双方善意履行合同，按照合同约定解决一切纠纷。在实践中，深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金丰帆物业管理发展有限公司签订的《深圳市景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范，该合同着重解决了实践中可能出现的各种问题，并给出了相关的处理措施，值得各地业主学习和借鉴。
参考文献:
[1]周珂。物业管理M课程。北京中国计量出版社2001。
[2]夏山生。物业管理法“M”。法律出版社，2003: 159。
[3]《中华人民共和国合同法》第三百九十六条。
[4]搜狐焦点房产网(zxy.focus.cn)深圳京洲公馆物业管理服务合同。[5]刘玉。财产混乱和困难的症结在于“J”。价格与市场1999 (5): 28。
[6]王黎明·崔建远《合同法新论与总则》(修订版)“M”。中国政法大学出版社2000: 27。
[7]北京现代商报，2003年9月8日。
[8]王黎明·崔建远《合同法新论与总则》(修订版)“M”。中国政法大学出版社2000: 341。
[9]夏山生。物业管理法“M”。法律出版社，2003: 296。