房地产估价师：房地产项目开发流程（一）

房地产开发的全过程一般包括10个阶段。
(1)开发商的开发思路是整个房地产项目开发的起点。
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的工作。从这份工作开始，整个房地产项目开发就进入了一个状态。开发思路是否准确反映市场需求，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这就需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求。
(2)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是最关键的一步。
开发商提出了一个想法，但是这个想法是否有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发必不可少的阶段。政府是否批准这个项目，银行是否同意给予资金支持，都需要参考可行性研究的结果。可行性研究可能有两种结果:一是可行性研究表明这个想法不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上也就结束了；第二，可行性研究表明这个想法是可行的，不出意外的话，这个项目可以进行到最后阶段。目前，在我国，忽视可行性研究，或将其视为一种风气的形式，在房地产项目开发领域仍然相当强烈，造成了空的高购买率等一系列不良后果，需要政府重视。
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式开始项目开发的第一步。
土地是一切建筑的基础，申请土地是房地产开发正式开始的第一步。在中国，由于人多地少，土地资源极其稀缺。对于很多开发商来说，拿地是最关键的一步。有了土地，开发的条件都满足了，有了土地，就不用担心项目赚不到钱了。因此，土地市场上各种腐败事件层出不穷。最初，中国规定了两种获得土地的方式:划拨和转让。划拨土地过多，冲击了土地市场的正常运行。目前只有少数情况下可以取得划拨土地，大部分土地是通过出让方式取得的。但实际上是从原土地使用者(即原占用国有土地的国有企事业单位)手中取得土地的主要方式。开发商取得土地使用权规定的使用年限后，应到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需求的重要一步。
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于大型房地产开发项目，一般分为方案设计、初步设计、施工图设计三个具体步骤。方案设计体现了建筑布局、功能分区、立面造型、空尺度、建筑结构、环境关系等设计要求。初步设计应在方案设计的基础上，提出设计标准、基本形式、结构方案和各专业的设计方案。初步设计文件应包括四个部分:总体设计说明、设计图纸、主要设备和材料清单、工程概算。施工图设计是在初步设计的基础上进行的更详细的设计，有工程设备各部件的尺寸、布置和主要施工方法；应绘制完整详细的建筑和安装图纸以及必要的文字说明。规划建筑设计前，开发商需向城市规划行政主管部门申报规划设计条件，取得《规划设计条件通知书》(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位数量等。).根据规划设计通知书，房地产开发商委托具有规划设计资质的单位完成方案设计，然后将方案设计报告表、方案设计及其说明书等相关资料提交城市规划行政主管部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计批准后，即可进行初步设计。城市规划行政主管部门对建设工程初步设计方案进行审查，确认符合规划设计要点后，建设单位方可进行施工图设计。城市规划行政主管部门对施工图及相关资料审查合格后，发给建设工程规划许可证。
(5)征地拆迁安置是房地产开发的第五步，是取得土地使用权后的第一步。
取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，需要进行征地拆迁安置。开发商还需要在土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证和建设用地规划许可证，现场划定场地范围。开发者的姓氏是丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠丠