房地产估价师：房地产项目开发流程（二）

(六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是继征地拆迁安置之后最重要的工作。
在取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金基本耗尽。如何获得进一步发展所需的房地产开发资金，成为房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后在此基础上确定需要筹集的资金量。然后，通过对各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前我国房地产开发商的融资渠道很少，基本都是商业银行的贷款，房地产开发是一项风险很大的商业活动。一旦投资失败，银行系统就会受到牵连。最近，中国人民银行大幅提高了房地产开发商的贷款门槛，这将对中国一些过热的房地产投资起到抑制作用。
(七)建筑工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。
工程项目招投标制度是我国工程建设市场的重大改革措施之一。通过招投标，房地产开发商首先可以选择合适的工程承包商，确保工程投资不超预算，质量符合设计要求，工期达到预期目标。在确定工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，从而对工程进行监理。
(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目按时、高质量完工的关键步骤。
为了保证按照建设工程规划许可证的规定组织施工，国家规定城市规划行政主管部门必须在施工现场放线验线，建设行政主管部门必须取得建设工程开发许可证后方可破土动工。监理单位招聘后，项目主体工作移交给监理单位，开发商只控制最终管理权，即对监理单位保持有效监督，必要时解散监理单位。工程竣工后，还需要通过城建行政主管部门主持的综合竣工验收。但如果通过验收，就不能投入房地产市场。
(九)营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键步骤。
房地产项目开发商可以考虑在开发项目即将完工时，对其开发的房地产项目进行营销。开发商符合政府主管部门预售条件的，可以在进行施工的同时，对已开发的房地产项目进行预售。房地产营销包括房地产市场调研、确定营销目标和手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的展会、选择广告方式等。甚至给项目起一个好听的名字，都能对商品房项目的销售起到极其重要的作用。当然，房地产开发项目的出租和销售必须经房地产行政主管部门批准，取得销售许可证。
(十)物业管理是房地产开发的最后一步和售后服务。