关于房地产与小区规划的浅谈（一）

一、住宅区和房地产开发
1.1。中国居住区的发展
居住区是人类生活的基本需求。居住区是一定规模的房屋和相关建筑的组合，是一种现代化的居住环境。居住区是现代城市的四大功能之一，占城市建设用地的40%-50%。居住区包括居住区、居住组团、
中国解放后发展起来的居住区。解放初期，居民区的住宅建筑主要是多层建筑，有的是新工人的小房子，有的是拥挤的土地，住房标准极低，设备简单，多为小公寓、小厅、小卧室或卧室、卧室和厨房。小区规模较小，小区基础设施不完善，小区环境简陋。20世纪80年代以后，社区的居住水平逐渐提高。通过规划的完善，小区有了一定的环境，同时小区的规模也有了一定的增长，小区的道路也有了明显的档次。户型设计有所改进，设计中考虑了家用电器的使用。90年代，居住区规模变大。同时，在规划布局中开始考虑环境与居住的关系，注意一些必要的公共设施。户型和厅室面积有所变化，功能清晰，出现了独立的客房和餐厅。卧室分为主卧室和次卧室。与此同时，一些地方出现了双卫生间，住宅布局中注重了日照、消防等因素。经济发达的地方空转到家庭。房地产行业刚刚兴起，这使得人们住在不同大小的公寓和度假村。大城市高层建筑增多，物业逐渐进入社会。
中国早期的住宅区，往往没有统一规划，布局不合理。同时部分配套设施不全，单一设计千篇一律，功能过于单一。多层建筑为砖混结构。60年代的邢台地震，70年代的地震，把住宅建筑的抗震安全问题提上了日程。每个城市都是根据当地的地震烈度设计的。80年代，工程质量明显提高，新材料、新技术得到推广，取得了良好的经济效益。我国出现了第一批住宅小区建设试点项目，从而提高了全国住宅建设水平。和统一规划设计。
90年代，小康住宅计划提出，厨房卫生设施快速升级，家装和环境设计成为90后时尚。优秀的居住环境出现在新一代住宅区。一些小区的规划设计采用方案竞赛的方式，多方案比较。有的小区规模在10公顷左右。一些社区进行了专题调查研究，及时发现了社区建设中存在的问题。以人为本的思想定义为满足居民的各种需求，包括生理和生活需求，如居民对日照、通风、防噪音、卫生、安全的需求；居民对购物、交通、与青少年交流等方面的要求。在满足居民需求的同时，要根据城市发展的自然条件、地形地貌、人居环境、风土人情、历史文脉、经济条件、技术水平等，因地制宜。
以前很多小区虽然对规划、建筑、绿化环境进行了统筹考虑，但往往没有按照设计进行设施设计。个别设计与环境脱节，种植了一些植物，缺乏整体环境，景观整体性差。90年代末，规划设计时考虑建筑的平面、立面、色彩、风格，整体环境空房间、绿化、小品、主景观同步设计，统一规划，保证了小区建设的统一性。社区的环境得到了可靠的保障。
2000年以后，居住区建设各方面都有了明显的改善，规划更加灵活，环境质量不断提高，生态的概念提出。以人为本的建筑设计思想和住宅区可持续发展的理念已经达成共识。
1.2房地产市场的发展与现状
80年代以前，中国是计划经济(产品经济)。住房政策和住房分配由国家和单位统一分配，即房子不是商品而是福利产品，通常由单位分配给个人进行免费福利分房，是一种待遇。80年代中后期，房地产逐渐进入中国市场。1988年宪法修正案规定土地使用权可以依法转让，解除了不动产成为完整商品的法律限制。这一时期，国家在住房制度上做了很多探索，为房地产市场的建立奠定了良好的市场基础。
93年是中国第一轮房地产热潮。主要体现在沿海市场。如福建、海南、广州等地。主要原因是邓小平同志1992年的南巡讲话。要求加快改革开放步伐，特别是要走市场化道路。作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业，这一时期的房地产市场不成熟。
1997年，中国宣布宏观调控基本实现，经济实现软着陆。
1998年，经济出现软启动，政府的口号是高增长、低扩张，房地产市场出现动态复苏。每个世纪都要社交。不断扩大的城市框架和大规模的基础设施建设为房地产行业的发展提供了一个必然趋势。
2000年后，房地产的繁荣期已经到来——这是房地产行业对产业前景的普遍认识。房地产逐渐走出了忽冷忽热、波动不定的局面，逐渐发展成为按需定价、供求相对平衡的市场体系。人们对房地产的认识更加深入，房地产成为国民经济发展新的增长点。房地产市场结构趋于合理和成熟。同时，房地产业对相关产业具有广泛的带动作用，直接带动了建筑、设计、建材等行业的蓬勃发展，间接促进了装饰、家电、家具等市场，极大地拉动了国民经济。近年来，中国的城镇住房投资、社会住房投资和房地产开发投资呈现出超乎寻常的规模和增长速度。在过去两年中，住房供应的增长明显快于需求。