房地产估价规范条文说明

1总则
1.0.1制定本规范主要有三个目的:一是规范房地产估价行为；二是统一房地产评估的程序和方法；三是使鉴定结果客观、公正、合理。
实施房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，并参考当地市场价格。”第五十八条规定:“国家实行房地产价格估价师资格认证制度。”
在房地产估价中，应遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他相关规定。比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定土地使用权出让金，第三十九条、第五十条规定应当缴纳土地使用权出让金或者土地收益，第五十五条规定在划拨土地使用权上出租房屋时，租金中包含的土地收益应当上缴国家，等等；《中华人民共和国土地管理法》第四十七条关于征收土地补偿的规定。
1.0.2本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各类房地产估价活动。
凡在中华人民共和国境内从事房地产估价活动的，无论是土地使用权出让、房地产转让(包括出售、赠与、债务偿还等。)、租赁、抵押、典当、保险、税务、征地拆迁补偿、产分分析、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或簿记，或合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产
企业清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的鉴定、房地产审查估价等。，应遵守本守则。
1.0.3独立、客观、公正是房地产估价的一般要求。
独立性是指房地产估价不应受到不合理的外界因素的干扰和影响。
客观性是指在房地产估价过程中，应尽可能减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。房地产估价不是估价人员对市场价格的主观确定，而是市场价格形成过程和结果的客观反映。房地产估价应尽量客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程，反映估价对象客观合理的价格或价值。公正是指房地产估价必须站在中立的立场，不偏袒某一方，特别是不有意无意地偏袒委托人。
2技术语言
2.0.1本条强调不动产包括不动产的物质实体和依托于物质实体的不动产权益。
不动产是物质实体和权益的结合体。依托物质实体的权益主要包括所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质是权益的载体，最终体现不动产价值的是权益。同一实物的被评估房地产，其所附权利不同，其客观合理的价格或价值也会不同。
本文所说的陆地是指地球表面及其上下一定空的空间。本文所指的建筑物包括房屋和构筑物。房屋是指能够遮风挡雨，供人们居住、工作、娱乐、存放物品、纪念或进行其他活动的空场所。一般由基础、墙、门、窗、柱、梁、屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西。人们一般不直接从事生产生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、堤坝等。
本条所称的其他地上定着物，是指不能与土地、建筑物分离，或者虽能分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或者完整性的物。
2.0.2本条所称专业估价师，是指通过房地产估价师资格考试，经有关主管部门核准登记，取得资格证书，专门从事房地产估价工作的人员。目前有注册房地产估价师和房地产估价师两种。
2.0.3在实际估价中，估价对象的实物可能既包括土地，也包括建筑物，或者只是其中的一部分，如土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产实物的一部分；但是，评估对象还必须包括依托该物质实体的特定权益。
2.0.4评估结果的预期目的，即评估要满足什么样的涉及房地产的经济活动或什么样的政府行为和民事行为。涉及不动产的各种经济活动或政府和民事行为的需要主要包括:土地使用权转让、不动产转让(包括买卖、赠与、债务偿还等。)、租赁、抵押、典当、保险、税务、征地拆迁补偿、产分析、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值认证或记账、合资、合作、联营、企业兼并、合并。
2.0.5评估时点不是随意给定的，与评估日期不完全相同。需要评估人员根据评估目的来确定。在估价前，说明在估价中需要对具体日期的客观合理价格或价值进行估计和判断；估价结果作出时，说明估价结果在当时的客观合理价格或价值，便于应用。鉴定时间点应以公历表示，并应精确到日。
2.0.6对于同一估价对象，不同的估价目的，其估价依据和采用的价值标准会有所不同，客观合理的评估价格或价值也会有所不同。比如买卖的情况，虽然实际成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在拆迁补偿的情况下，有一个合理的补偿金额。但正常的买卖价格、正常的抵押价值和合理的赔偿金额并不完全相同。
2.0.7 ~ 2.0.8在估值中，有很多情况需要采用公开市值标准。
采用公开市场价值标准，是指被评估的客观合理的价格或价值，应该是在公开市场上最有可能形成或确立的价格。所谓开放市场，是指竞争性市场。在这个市场中，交易双方的目的是在有限的范围内追求经济利益。他们都有必要的市场信息，有充足的时间进行交易，并对交易伙伴有必要的专业知识。此外，市场交易条件的开放不是排他性的，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。
2.0.9 ~ 2.0.10只有在同一供求圈内，与估价对象相似的房地产与估价对象存在替代关系，价格才会相互影响。
用途包括住宅、办公、商业、展览、工业、公用事业等。规模是指房地产的建筑面积和体积；等级由房地产的建筑设计标准、装修、设施设备等因素决定；结构是指房地产的承重结构类型，如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。
同一供求圈的大小，在估价对象的用途、规模、档次不同时，也会有所不同。
同一个供需圈不一定有相同或相似的自然地理位置，也有相同或相似的社会经济位置。
2.0.16基准地价修正法是我国土地估价的方法之一。其估价过程是:基于替代原理，通过对交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较和修正，调整基准地价得到估价对象的宗地价格。
2.0.17 ~ 2.0.20房地产的净收入本质上是房地产本身带来的收入；运营费用，本质上包括两部分。一是维持不动产正常生产、经营或者使用所必需的费用；比如维修费，管理费等。二是归属于其他资本的收入，或者非房地产本身创造的收入，如货币资金的利息和利润等。从有效总收入中扣除合理的运营费用，实际上就是从有效总收入中扣除非房地产创造的收入，剩下的就是房地产本身带来的收入，也就是房地产的净收入。
例如，有一栋办公楼，建筑面积为1000m2，其月毛租金水平为100元/m2，空购买率为13%，租金损失为毛租金收入的2%，合理运营费用为有效租金收入的30%，则该办公楼的潜在毛收入= 1000m2× 100元/m2&#。月×12月= 120万元，有效毛收入= 120万元×(1-13%)×(1-2%)= 102.3万元，合理运营费用= 102.3万元×30% = 30.7万元，净收入= 102.3万元-30.7万元=
2.0.21 ~ 2.0.22重建与复位的区别在于复位只要求功能和效用相同，重建要求
2.0.27本评估报告是全面、公正、客观、准确地描述评估过程和评估结果的文件，是对委托方的书面答复，是对评估对象客观合理价格或价值的研究报告。
3估价原则
3.0.1规定了房地产估价原则，以保证不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适当的估价方法和正确的处理方法的前提下，对同一估价对象可以有相同的估价结果。