房地产估价规范条文说明4

各种结构房屋的经济耐久性参考值一般是:
1钢结构:生产型房屋？0、锈蚀的生产用房50年，非生产用房80年；
2钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简化结构、框架-剪力墙结构等。):生产用房50年，锈蚀生产用房35年，非生产用房60年；
3一级砖混结构:生产用房40年，锈蚀生产用房30年，非生产用房50年；
4二级砖混结构:生产用房40年，锈蚀生产用房30年，非生产用房50年；
5一级砖木结构:生产用房30年，锈蚀生产用房20年，非生产用房40年；
6二级砖木结构:生产用房30年，锈蚀生产用房20年，非生产用房40年；
7三级砖木结构:生产用房30年，锈蚀生产用房20年，非生产用房40年；
8简单结构:10年。
建筑物的残值率因建筑结构不同而异，其参考值一般为:
1钢筋混凝土结构:0；
2一级砖混结构:2%；
3砖混结构二级:2%；
4一级砖木结构:6%；
5二级砖木结构:4%；
6三级砖木结构:3%；
7简单结构:0。
5.5假设开发法
5.5.2假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括以下几种情况:
1利用原有土地建造房屋，然后出租出售；
2从毛镝造房子，然后租售；
3用耕地造房子然后出租出售；
4从荒地发展到耕地再租售；
5。从毛地发展到耕地再租售；
6将旧房改造成新房，然后出租出售；
7在建工程。
本文中各类土地集合的概念如下:
1 .生土地:指已办理完用地审批手续(包括土地使用权出让手续)并可用于建设的土地。该建设用地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备三通(通路、临时水电)的完备条件。与此同时，地上和地下需要拆除的房屋和构筑物尚未搬迁。
2总用地:指已办理完用地审批手续(含土地使用权出让手续)，三通(通路、临时水电)或基础设施较完备，但未搬迁，可用于建设的土地。
3耕地:指基础设施完善，地面平坦，可用于建设的土地。
5.5.3在使用中，本条提供的计算公式可以如下:
1居住地价格公式:
原土地价格=开发后的房屋价值-原土地建房开发成本-管理费用-投资利息-销售税-开发利润-买方购买原土地的税金
2 .毛地价=开发后的房屋价值-开发成本-管理成本-投资利息-销售税-开发利润-买方购买毛土地的税金
3耕地价格计算公式:
耕地价格=开发后的房屋价值-开发成本-管理成本-投资利息-销售税-用耕地建造的房屋的开发利润。4.从荒地到耕地开发然后出租出售的耕地价格公式:
耕地价格=耕地开发后的价值-耕地从荒地到耕地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买耕地的税费
5将耕地从生土地开发为耕地然后以耕地价格出租出售的公式:[/br]土地毛价=开发后耕地价值-土地毛价中的耕地开发成本-管理成本-投资利息-销售税-土地开发利润-购买土地毛价的买方税
6旧房改造成新房后出租出售的旧房价格计算公式:
旧房价格=改造后的房屋价值-改造成本-管理成本-投资。