房地产估价师：房地产开发项目管理

一、房地产开发项目管理的内涵和意义
(一)房地产开发项目管理的含义
房地产开发项目管理是以高效实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，按照其内在运行规律，对项目建设全过程进行有效计划、组织、协调、监督和控制的管理体系。
具体来说，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括实现目标和约束性目标。业绩目标是指投资收益率、销售利税率、自有资金利润率、项目内外部功能要求等投资效益指标；约束性目标是指建设工期、投资额度、质量标准等。此外，房地产开发项目还受到城市规划、土地利用规划等条件的制约。房地产的开发涉及投资者、监理、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电信、银行、文化、教育、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门、近百个单位以及最终用户和消费者的相互制约和影响。因此，房地产项目的开发建设是一项复杂的系统工程，必须
(二)房地产开发项目管理的意义
房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面。
1。房地产开发项目的规划管理。房地产开发项目的规划管理可以使项目的开发建设有计划、有秩序地进行。也就是说，通过使用一种动态的计划管理，将项目的全过程和所有开发活动纳入计划的轨道，项目将有序地实现预期的总体目标。
2。房地产开发项目的组织与管理。这是指通过职责的划分、授权、合同的签订和执行，依据相关的法律法规，建立各种规章制度，从而形成高效的组织保证体系，最终实现项目的目标。
3。房地产开发项目的协调管理。其意义在于为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设的顺利进行。协调的主要任务是沟通和协调开发项目与外部环境之间、项目各子系统之间以及项目不同阶段、部门和层次之间的关系。这种沟通协调将更有利于睦邻公关，吸收融资资金，寻找材料设备供应渠道，招募优秀的设计施工团队，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调中，人际协调最为重要，项目经理在人际协调过程中处于核心地位。
4。房地产开发项目的控制与管理。其意义在于控制项目的质量、工期和成本，获得综合效益。管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段。、采取项目分解、各项指标、定额和阶段性目标的落实和检查等措施。，对工程质量、工期、资金使用、成本等进行有效控制。以最少的投资保证开发项目的经济、社会和环境效益。

二。房地产开发项目的项目管理
房地产开发项目的项目管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程管理。由于房地产开发项目的建筑安装任务通常委托给施工单位，开发项目的项目管理主要以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、验收等方法。，按照国家标准、规范和合同规定的目标，对开发项目建设中的技术活动和经济活动进行严格的监督、控制和管理，确保开发项目总体目标的最终实现。
(一)项目建设管理
对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑安装是生产阶段最重要的工作，不仅决定了开发企业能否为社会提供高质量的房地产产品，而且从经济角度来看，建设阶段的投资和支出远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约费用、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
鉴于以上特点，房地产开发商的施工管理活动可以概括为一个系统模型，如图所示。该项目管理体系包括五个子系统:人、财、物控制系统、项目进度控制系统、质量控制系统、合同履约保证系统和经济效益保证系统。因此，只有五个子系统协调有效地运行，才能使一个房地产开发项目的建设顺利进行。
房地产开发商在工程建设管理中的主要任务如下。
1。项目组织和协调。一方面，选择施工、供应等承包商，明确其在业务往来中应遵守的原则；另一方面，应进行项目施工阶段的准备和组织工作，包括设计意图的落实、施工方案的选择、材料设备供应品种和方式的审批。
2。成本控制。包括成本计划的编制、费用的审核和省钱方法的研究。
3。进度控制。分析主要进度，及时调整计划，协调所有承包商的进度。
4。质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。
5。合同管理。管理施工前签订的施工合同，处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
(二)开发项目的工程建设控制
无论是住宅小区、金融商业区等的开发。，开发内容构成了一个系统工程。施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，确保开发项目按计划有序实施。
1。项目进度控制。项目的进度关系到建设项目能否按期竣工投入使用，项目的进度是通过项目计划具体实现的。
(1)附表的形式。根据项目阶段，进度一般分为三类:
第一类是目标进度。项目从开始准备到完成，各阶段的进度计划通常用横道图和网络图表示。
①横道图法。在时间坐标上，用一条直线表示各个项目的内容和进度，如图。空白条表示在某项工作上花费的实际时间。图A中的流程已如期完成；过程B已经完成了大约60%。B的生产虽然按计划开始，但在第四周结束时中断，半周后继续工作。c .流程第一部分按计划完成，但工作时间延迟了1.5周，第二部分提前完成。横道图法简单明了，但是看不到各个工作之间的相互依赖、相互制约，看不到某项工作的超前或落后对整个工期的影响，看不到关键工作。
②网络图法。基本原理是，首先用网络形式表达计划中各项工作的顺序和关系；其次，通过计算找出计划中的关键工作和路线，在计划实施过程中进行有效的控制和监督，保证人力、物力、财力的合理使用，完成目标任务。
第二类，总进度表。在项目负责人和监理工程师的领导下，由承包商的技术部、计划部和质量监督部编制。根据工时、人力、物力、设备的数量计算工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总体进度也可以用横道图和网络图来表示。
第三类，单位工程进度。以单元工程为对象进行编写。
(2)进度监控——防止进度延误。定期获取工程的实际进度，与原进度计划进行对比检查，找出进度计划滑脱的原因，确保工期按时完成。虽然“进度下滑”是我公司空的普遍现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。
(3)进度的测量、分析和修正。衡量项目进度的指标有实物量、目测进度、工作量(完成投资)或工时。测量、分析和修订一般每月进行一次。
2。质量控制。项目的质量是设计意图实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或国家标准、规范为目标而实施的监督管理活动。质量控制的主要任务是在施工过程中及时发现施工工艺是否符合设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备的质量进行评价，并对整个工程的工作质量水平进行评估，将获得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家有关规范、技术标准和规定进行比较，并作出判断。工程质量控制主要包括以下几项:
(1)原材料的检验。为了保证材料的质量，在订货阶段应向供应商提供检验的技术标准，这些标准应包括在订货合同中。一些重要的材料要在签订采购合同前进行取样，材料到货后再与样品核对。未经检验或不合格的材料不得与合格材料混合入库。
(2)检查项目中的配套设备。施工中应建立设备检验和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的测试和检验，可以考虑制造商的监督和检验。
(3)制定具体的施工质量控制措施。检查所有施工设备和仪器，确保测量和计量没有严重误差；严格控制混凝土质量，建立严格的水泥、砂、石、水比例计量方法，指定专人负责混凝土试块制作、开挖、定位、模板支撑等工序的检验；建立有效的质量检查和评定方法，确保砌体工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
(4)建立质量文件的归档制度。
3。成本控制。实施成本控制就是在不影响工程进度、质量和安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算之内。通常，在施工阶段，应连续进行直接成本监测和分析以及间接成本监测和分析。
(1)直接成本监控和分析。费用直接包括工程的工程量、工时、台班、材料消耗和其他费用。制作直接费用的月度统计报告。将实际成本与工程预算进行比较，根据实物工程量和费用的比较计算出实际工程单价。最后与预算工程单价进行对比，研究存在的问题。
(2)间接成本监控与分析。间接成本的预算金额基于直接成本，并根据间接费率计算。一旦确定，就要持续监控，采取措施降低施工管理费用的支出。费用支出时，要做好支出报告和支出审计，定期将实际支出与预算支出进行比较，进行有效控制。