政策净化房地产评估市场

评估是房地产交易的重要组成部分。
房地产估价制度是房地产法确立的基本制度之一。2004年，随着《行政许可法》的实施，房地产估价师和房地产资格认证业务被列入国家行政许可范围，从根本上确立了评估行政许可制度。随后，建立了法律体系和技术标准，如《房地产估价规范》、《拆迁估价导则和指南》等法律法规。国内房地产评估行业从法律角度基本确立了法律地位和行业标准。2005年12月1日起施行的《房地产估价机构管理办法》使估价业务的发展更加成熟。
随着评估行业的发展，评估人员的数量也呈几何级增长，从1994年的243人增加到现在的2 ~ 3万人，目前评估机构有2000 ~ 3000家。业务范围从最初的契税评估发展到抵押、拆迁、司法仲裁、拍卖处置、资本市场等业务。房地产评估市场发展很快。【/br/】但是在这样一个快速发展了十几年的市场，却存在着很高的风险。即不规范的交易行为往往会扰乱市场既定的交易规则。【/br/】北京仁达房地产评估有限公司总经理闫旭东，在行业内有十几年的房地产评估经验，为了完成公司承接的房地产评估业务，经常在国内一些大城市走动，了解一些房地产评估公司的一些非市场化操作行为。他举例说，市场的激烈竞争导致某知名房地产评估机构靠卖邮票盈利。一个城市的两家公司同时加盟，结果同一家机构的两个办公室被双方找到。同样的标的物，同样的评估目的，同样的评估基准日，同样的公司进行评估，但评估结果是4万元和20万元，相差近5倍。原因是为了满足客户的需求。
闫旭东指出，一些公司的虚假报价、折扣、回扣等行为一方面影响了房地产评估行业的公信力，导致利润下降；另一方面，银行乃至国家将承担巨大的金融风险。
“比如2000年，评估费用是1.5%，现在是0.5%，是以前的1/3。同时，我们的可信度也在一定程度上打了折扣。”闫旭东说。【/br/】闫旭东非市场操作是指在交易中，委托方往往希望估价人员根据自己的意愿调整标的物的价格，以获取更高的利润或银行贷款。一些鉴定机构为了抢占业务，往往会按照他们的要求去做。比如价值500万，往往可以评估1000万的贷款。佣金也是按照分摊的金额收取，这样双方都受益。按照国家标准，鉴定总价超过100万元的，按鉴定总价的1‰收取鉴定费。
“这就是市场情况。对于专业的评估公司来说，评估报告除了对房产的评估价格之外，还要对房产的风险进行评估，但这类报告在国内同行中很少见到，大部分都是高评估行为。”第一太平戴维斯房地产咨询有限公司董事助理胡建明说。
香港测量师学会曾将房地产估价定义为市场上可承受的价格。因此，估价对象的价格应是市场可承受的。通过评估服务获得一定的佣金收入。
利益驱动
在不规范的交易过程中，一方面房地产评估公司获得了利益，另一方面客户多付了钱，银行部门将承担巨大的金融风险。银行意识不到这种风险吗？
胡建明认为，我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部主导的房地产评估机构，二是国土资源部下属的土地评估机构，三是国资委下属的资产评估机构。三家不同属性的评估机构，对同一个房产会得出三种不同的价值。胡建明认为这不是事件本身的结果，而是国内房地产贷款程序是主要原因。
从业务对象来看，国内评估公司的客户是业主或企业，但其最终客户是银行。据闫旭东介绍，目前国内房地产评估机构80%的业务是房地产抵押。客户可能是房产中介，可能是公司，也可能是个人，但最终使用报告的客户是银行。为了获得尽可能多的业务，对公司业务之外的活动进行评估，就是银行的“公关”。【/br/】从关系链分析，国内购房者在买房时，通常会与开发商约定预付款比例和贷款额度(通常首付20%，贷款80%)，然后由开发商指定贷款银行。在贷款过程中，银行为了规避贷款风险，会要求购房者委托评估公司对房产进行评估，选择范围通常是银行指定的几家评估公司。有时候银行的一些话也会引导买家委托的方向。此外，银行在给大企业贷款时，还需要评估公司的纸质估值分析表，从而评估企业通过返点获得更多贷款的需求。