房地产估价规范条文说明（八）

8评估报告
8.0.1评估报告是描述评估过程、反映评估结果的文件。它应该是全面、公正、客观、准确和高度概括的。本条从以上几个方面对评估报告进行了原则性的规定。具体规定见本章以下条款。【/br/】本条所称未核实、不确定事项，是指在评估过程中，由于缺乏数据或数据依据不足而无法核实或确定的一些事项。例如，由于建筑物建造时间较长，其内部结构信息缺乏或不完整，因此无法核实或确定建筑物的结构状况。
8.0.4本条是对8.0.2条规定内容的具体说明，评估报告应按顺序记载本条规定的事项。
本条中的价值定义是指对评估中采用的价值标准和评估结果内涵的描述，如公开市场价值、再抵押价值等。
评估报告中记载的技术路线主要包括评估技术方案的选择、确定及理由。评估报告应明确表达评估的具体思路。
评估中使用的假设主要包括对未来预期或某些不确定事项的必要假设，这些假设可能会对评估结果产生影响。因此，评估报告中应说明评估结果的应用限制。
评估作业日是指评估机构正式接受评估委托并完成评估报告的日期。
评估结果具有很强的时效性，在特定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济和社会条件的变化，估价对象的价格或价值可能发生较大变化。因此，评估报告申请的有效期原则上为评估报告完成之日起一年，但市场情况发生较大变化时，评估报告申请的有效期一般不超过半年。
8.0.5在完成本估价报告的过程中，应完整、客观、准确地描述估价对象的实物和权益，尤其应明确估价对象的权益。如:当估价对象的指定用途与实际用途不一致时，应分别说明估价对象的指定用途和实际用途，说明用途转换的背景，明确是否已按相关法律法规办理手续。再比如土地使用权，要区分是通过划拨还是有偿出让、转让取得的。通过有偿出让或者转让方式取得的，应当载明原土地使用权出让合同的使用年限、使用年限和剩余年限。建筑物权益的描述主要包括建筑物产权的性质和归属，如建筑物的所有权人、是否完全拥有、共有产权的状况、是否设定其他权利、产权人是否与他人有租赁等。
8.0.6为加强注册房地产估价师的责任感，增加估价报告的严肃性，特制定本规定。它是评估报告的必要组成部分。注册房地产估价师的声明强调是基于估价中的事实，并已如实记录。比如该条所述事实真实无误，是指注册房地产估价师本人没有在估价报告中夹捏事实，但没有包括他人的行为。