2008年房地产估价师考试辅导：《基本制度与政策》要点解析（三）

第三章城市房屋拆迁管理体制和政策。城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋所有权人进行补偿安置的行为。《拆迁条例》的适用范围是城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁按《土地管理法》执行。自拆自建不需要房屋拆迁许可证。【/br/】拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的拆迁单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，不包括被拆迁房屋的使用人，但应当依法保护使用人的利益。
2。申请房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料:建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案、办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金证明。
房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定的文件后，应当对文件进行审查，并对拆迁范围进行现场勘查。房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应当以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋。不得改变房屋和土地用途，不得出租房屋。
拆迁人与被拆迁人应当签订书面拆迁补偿安置协议。协议签订后是否公证由双方自主选择，但代管房屋的拆迁必须公证。
拆迁的实施方式有:自行拆迁和委托拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向受委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。被委托拆迁的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人或者接受拆迁委托。
3。房屋拆迁有两种补偿方式:货币补偿和房屋产权调换。货币补偿由房地产市场评估价格确定。但拆除非公益性房屋的附属物，不进行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆迁货币补偿的原则是等价补偿。拆迁补偿免征个人所得税。在确定被拆迁房屋的市场价格时，应考虑位置、用途和建筑面积等因素。房屋用途的界定，以是否依法取得规划部门等部门的同意，是否取得合法手续为依据。对于房屋内部装修，由于会增加评估费用，延长评估时间，不利于拆迁工作，装修补偿主要应由拆迁人与被拆迁人在签订协议时协商确定。是房产、权益、地段的结合。评估时，不仅要考虑房屋本身和占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落和附属设施。
产权调换房屋差价的结算也是基于等价原则。差价的结算应按差价处理。
4。拆迁租赁房屋，拆迁人应当对房屋所有权人进行补偿，所有权人应当对承租人进行安置。出租人与承租人未达成协议的，为保护承租人权益不受损害，产权调换时，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋重新签订租赁协议。
5。产权不清房屋是指没有权属证书，产权人下落不明，暂时无法确定产权合法所有人，或者因产权关系正在被诉的房屋。产权不清的房屋拆迁前，拆迁人还应当就房屋的相关事项向公证处办理证据保全。
拆迁有抵押权的房屋，按照下列程序进行补偿安置:
①确定抵押的效力，因当事人以房地产抵押的，应当申请抵押登记，未办理抵押登记的，视为无效抵押。
②及时通知抵押权人，一般是受理抵押的银行。【/br/】③可解除抵押合同的，应向被拆迁人支付赔偿金，支付前须经抵押权人同意。
④不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序清偿；不足时，抵押权人依法向抵押人追偿。
公益性房屋的补偿一般由政府主管部门重建或补偿。因为交易案例不够多，通常没有收入或收入少，所以采用成本法。
超过使用年限的临时建筑不予补偿，未超过使用年限的临时建筑参照剩余年限按照使用年限的残值予以适当补偿。对违章建筑不予补偿，但违章建筑的认定属于规划行政主管部门的职权范围，由规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人和拆迁行政主管部门，他们无权认定。被规划行政主管部门处罚允许保留的，补办手续后按合法建筑补偿。
6。拆迁评估的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成的停工或停业补偿费、被拆迁房屋自行装修的补偿金额。前三项按省政府规定执行，后者由拆迁人与被拆迁人协商确定。协商不成的，可以通过委托评估确定。
评估机构可以通过招标拆迁、拆迁当事人抽签、拆迁当事人协商一致接受的方式确定。受委托的评估机构不得转让或变相转让受委托的评估业务。估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字。评估机构或者评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
拆迁估价应参考类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产情况。
评估目的是“评估被拆迁房屋的房地产市场价格，以确定货币补偿金额”。
估价时点一般为房屋拆迁许可证签发之日。拆迁规模分期实施的，为当期(分段)实施房屋拆迁的日期。
评估方法一般采用市场比较法。如采用其他鉴定方法，应在报告中充分说明理由。
实地勘测记录应由评估人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。因被拆迁人原因无法对被拆迁房屋进行实地查勘、拍照，或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除被拆迁人和估价机构以外没有利害关系的第三方见证，并在估价报告中作出相应说明。同一拆迁范围原则上由一家评估机构进行评估，如有两家以上评估机构应进行技术协调，执行共同标准。