如何进行大型商业地产项目的建筑规划设计

第一，项目运作模式要高度专业化。

虽然目前商业地产开发形势火热，但近期很多商场综合商业项目搁浅，也反映出此类项目操作存在很大失误。主要是对大型商业项目专业性要求高的认识不够。

与住宅开发中的底层商业或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发、管理模式上有着本质的不同。大型商业设施的主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目招商成功是项目顺利推进的第一要素。简而言之，要看三个方面:一是项目的位置，市场的支持，商业业态的定位；二是项目设施的规划设计是否符合商户的具体专业需求；第三，从回报的角度，是否具备与业务资源整合的专业管理水平。也就是说，一个大型商业项目，在前期策划、中期招商规划设计、后期运营管理三个阶段，都需要高度专业化的运营能力。

然而，国内开发商目前仍普遍沿用住宅项目开发的运作模式。基本上是开发商自己策划，委托并指导规划设计，在项目初步定型或完全完成后再招商。因此，无论是业态定位还是设施规划都与国际大型商业项目的运作模式脱节。规划设计实施越深入，招商难度越大。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销。开发商在做住宅开发的时候，可以研究市场，开发产品，卖给社会。这种模式也可用于中小型企业或支持住宅开发的企业。然而，大型商业项目，如酒店设施，必须由酒店管理集团参与前期规划和后期管理。开发商很难直接规划专业的商业设施，管理商业。开发商只有在专业的商业投资、管理和咨询公司以及专业的商业项目规划设计公司的协助下，才能让一个大型的商业项目达到专业的水平。

第二，重视专业咨询公司

开发商在实现大型商业地产项目的专业化要求后，应重视专业商业投资咨询公司和商业设施规划设计公司的作用。在世界范围内，能够整合大规模商业地产资源的公司不超过十几家，从投资融资到开发顾问，再到后期的物业管理。提供一个既能满足业务需求，又能保证长期回报的项目形式，是这类专业咨询公司的特长，也是国内开发商所渴望的专业支持。专业咨询机构和商业投资公司的关系是建立了几十年的鱼水关系。专业咨询公司在评估或推荐项目时代表企业的利益。在这种高度专业化的服务中建立信任关系，是咨询公司招商引资、整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料，缺乏专业的项目论证，是招商的短腿。

另外，专业公司的指导是规划设计出符合商家专业使用要求的商业设施的保障。不同业态的商家对门店的规划和各类人流、车流、货流的组织有不同的要求。然而，一个大型商业项目面临的是在空的有限资源内，合理互补地组织所有这些复杂的功能。只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问和管理公司才能指导规划设计。

第三，专业的建筑规划设计公司很重要。

商业项目的开发设计与住宅项目有着本质的区别。商品房的购买者是大众消费者，居住功能比较单一。人们对住宅建筑有着广泛的理解。开发商可以根据自己对市场需求的调查和判断，如户型、面积大小、类型、比例等，来确定自己要开发的产品的市场定位。有了这样明确的要求，几乎任何一家建筑设计公司都可以完成符合上述要求的建筑设计。

大型商业地产的开发设计与此完全不同。首先，格式和功能的复杂性。大型商业中心通常包含主要超市、大量零售商店、各种餐馆和娱乐设施，人流、物流、水平和垂直交通以及消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能需求的前提下，如何满足未来大量商业的需求，尤其是知名度和可达性，从而获得商业利益，进而为开发商获得租金和销售回报，是规划设计中至关重要的问题。其实这已经不是传统建筑工程工作的范畴，而是优秀的专业商业建筑师为开发商提供的专业服务。在大型商业平面设计中，每个部分的功能都有严格的要求。比如主要连锁超市的每个品牌对建筑的面积、层高、扶梯的位置等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局和内部步行路线有更严格的要求。以及如何灵活组织大量店铺，拆分使用进行销售；同时可以分成部分，有利于整体出租和管理保证质量，也是设计中需要解决的问题。

另一方面，并不是所有的建筑设计公司都能规划设计大型商业地产项目。商业地产规划设计的好坏直接影响开发商的经济回报和项目的生存。商业地产是一个非常活跃和时尚的建筑类型，要求设计师不仅要有丰富的经验、较高的熟练度和综合的设计能力，还要敏锐地把握市场动态，与开发商、策划机构、销售机构密切配合，及时反馈，将市场需求融入规划设计中。这些都是优秀商业地产设计师不可或缺的能力。

四。选址要充分考虑规划者的专业建议。

大型商业设施的选址与城市的整体发展密切相关。由于国内商业地产开发商大多只有住宅地产的开发经验，基于现状和主观感受进行商业地产的选址决策，往往会导致较大的风险。如果开发商贸然选址，盲目规划设计，最终会导致招商引资和运营的极大困难。

国外企业对于大型商业设施的选址有一系列的参考和指标，包括经济指标、道路交通指标、人口指标和配套指标。其中，区位条件和交通方式是最重要的因素，选址要特别注意城市的整体商业布局规划和整体发展趋势。不同的格式需要不同的位置。大型仓储超市和大型建材超市要求选址不同。大型建材超市首选空之间地价低，交通便利的区域。

在没有具体商业的情况下，商业设施的规划选址要考虑规划者的专业建议。比如考虑规划选址中的5A法则。在英语中a是Advantage的前缀。5A法则的基本内容是:交通便利、认知便利、接近便利、访问便利和购买便利。

交通便利性不仅仅指绝对距离，考虑到自驾车和公共交通的不同特点和对便利性的不同需求，还包括客户对交通时间消耗便利性的需求。交通便利的环境是基于商家对消费者的预期数量，而这个预期数量来源于对周边城市人口分布、人口结构、收入、消费水平的调查分析。大型零售商业需要有效商圈常住人口不少于20万。

认知便利性是指消费者可以很容易地在当地位置找到自我标注的商场，特别是对于自驾消费群体。在规划选择上，要充分考虑长距离(500米以外)和中距离(200米以外)的认知特点，从而确定最终的选址和规划的整体局部形式。
5A中的后三个方面，更多的是大选址确定后，在商业设施的具体规划设计中应该考虑和遵循的规律。

5.平衡多样化的业态和复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的挑战。

在大型商业项目中，业态的类型趋于更加多样化。有不同规模和档次的商业组合，如大型商店、百货商店、精品店、商业街等。还有文化、娱乐、休闲、运动、购物等不同经营特色的商业组合。它的服务内容和功能结构已经远远超出了具体建筑类型的普通范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形式丰富、以商业为主要功能的复杂建筑群。如何平衡多样化业态和复杂功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中的一个挑战。

一个商业项目不同功能模块的性质和任务是建筑设计的根本依据和出发点。不同地区、不同经济条件、不同民族、不同服务人数应有不同的建筑规模，并有相应的设施、设备、室外场地；能够合理满足包括残疾人在内的不同年龄、不同层次人群的需求，并根据功能需求、动态和静态活动模式、人群密度等对其空组织进行适当划分。，并且应该清楚地定义它们的优先级。同时，还需要考虑区域或局部延伸和调整的可能性。商业设施、环境、场所不是静态的、固定的，而是动态的。在建筑空之间创造一个能适应未来发展和设计变化的环境也是商业项目的特殊要求。同时，业务形式的多样化也要求建筑设计为安全可靠的昼夜管理创造便利条件。

不同于一般的独立商业建筑，如百货、超市等，大型商业地产项目在平面布局、竖向交通、安全疏散、人群组织等各方面的各种功能空容易出现交叉干扰和结构混乱。而且不同的功能模块在空之间的尺寸差异很大，对结构和设备的技术要求更高。一些先进结构和设备技术的采用也需要建筑设计师与国外专业公司的密切合作，如大跨度空房间系统、钢结构系统、生态智能设备系统、先进的消防疏散系统等。，这些往往是大型商业地产项目必须重点关注的技术核心。即使是一些技术难点也不能简单照搬国外的例子，而应该根据中国的实际情况进行专门研究，制定技术方案。北京某商场在设计完成后被举报时，发现存在重大火灾隐患。原因是没有充分考虑美国和中国相关规范的差异。布局需要重大调整，导致设计的整体返工。

在房地产项目中，对不同功能空房间有相当严格的技术要求，如用电的大空房间和适当倾斜的楼层，餐饮设施有独立的排风和排烟管道，室内游泳池和洗浴中心有独立的给排水管道和温湿度控制设备。一些大型超市对每层的面积、柱网尺寸、层高等也有自己独特的要求。，这些都决定了它们之间关系的复杂性。简单的布局没有经过深思熟虑，会造成后期改动的不便，也会影响正常的操作和使用。比如一个商业地产项目招商，它的位置和规模对一个大型超市来说是相当有吸引力的。不过它的柱网和层高虽然适合普通商家的需求，但和这家超市的要求差距很大。最后双方合作失败。

有时候商业运作和建筑设计之间会有一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营和使用来确定空的功能流程和布局，会影响建筑结构和造型的技术合理性，甚至会引起建筑的设立相关问题。因此，在商业项目的设计中，一方面要追求技术进步，注重新的结构形式和技术设备的研究和探索，以满足更新的商业业态的使用要求；另一方面，在规划商业空房的业态和布局时，要充分考虑技术实现的可能性。这是一个类似项目的例子。五棵松体育中心虽然是体育设施项目，但是包含了大量的商业设施。在原国际招标中标方案中，商业设施放在大空房间的体育馆空上，导致荷载分配违背结构常识，增加了很多技术问题，大大增加了工程造价。后来经过各领域专家反复讨论论证，决定互换两部分的功能位置，彻底改变了原来的设计方案。

商业业态的繁荣满足了人们日益丰富的物质和精神需求，对建筑设计提出了更高的要求，甚至很多在中国还不规范。这就需要设计师对商业地产从规划到实施的全过程有更全面、更全面的了解，以及应对新的特殊建筑类型的专业技术能力。

不及物动词丰富的空效果和多元化的立面设计，打造体验消费新模式。

随着时代的进步，商业地产项目的功能已经从单一的购物发展到购物、文化、休闲、运动等多方面，从以购物为主要目的的消费模式发展到以各种生活体验为目的的综合消费模式。这也要求其建筑设计无论是在空效果还是立面造型上，都要适应这种全新的消费模式。

虽然商业建筑属于高度市场化和商业化的建筑类型，但在创造体验和消费场所时，应特别注意建筑的艺术处理。这里的建筑艺术不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、时尚等等。建筑是一个地区、一个时代最宏伟、最壮观、最生活化的文化艺术表达载体。它具有历史文脉的延续性和时代的预见性，直接影响着人们的心理和生理，对传播新的物质文明和精神文明起着积极的作用。人类的建筑是制造出来的，同时，建筑也影响着人类。对于大型商业地产项目，要成为具有鲜明文化内涵的地方建筑或建筑群体甚至城市区域，营造建筑文脉与时代感不断沟通的氛围。

在商业建筑中创造空的效果，必须调动一切艺术和技术手段，强调空和空之间尺度和氛围的表达。实现室内外空结合、建筑与环境景观结合的丰富性、多样性、趣味性的全面协调，促进人与建筑空环境的互动。

在u，空之间缩放

不同的消费场所有其对应的空的规模要求。如果大型商场需要打造超大型的室内空房间，中庭、内院、阳台空和图纸的尺度处理要与建筑规模相协调。但是，商业步行街需要一个亲切宜人的人性化空房间。街道宽度和两侧建筑体量不宜过大，建筑数量不超过4栋，街道宽度不超过20米。同时，沿街空的尺度也要收集和释放，开阔的广场空和狭窄的街道空形成变化多端的空序列。

u，空之间的气氛

消费对人的吸引力来自于不同空氛围的营造，从大空房间的豪华气派、富丽堂皇，到小空房间的亲切闲适。在形成自身特色和个性化的手段中，主题式体验式消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是当地民俗文化的挖掘，如南夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游、度假等其他行业的结合也是创造体验式消费场所的有效途径。此外，各种声、光、电设备等现代科技手段的应用，可以创造出各种虚幻空和高科技的消费体验。此外，将传统商业与现代科技相结合，产生全新的体验场所，不仅是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。

u、室内和室外的组合空

商业活动的发展经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型商场、百货公司、超市为室内商业活动提供了全天候舒适宜人的环境。然而，近年来，随着人们对环保、生态和节能的重视以及对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动有向室外扩展的趋势。各种露天购物广场、商业街、室内商业设施充分结合，是一个螺旋式的发展过程。

u、环境景观

商业设施不仅是建筑本身，而且比任何其他建筑类型更需要与环境景观紧密结合。只有包含各种商业铺面、建筑空房间、街道空房间、广场绿地、园林小品等元素的综合性商业设施，才是完整的、动态的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性设计。

多元化的立面设计

商业建筑的立面形象很大程度上决定了其对人群的吸引力，其立面形象要与丰富多彩的商业活动相呼应。所以它的立面设计不同于其他建筑类型，比如公共建筑和住宅。丰富户外空效果是其设计的基本出发点。

u、立面组合多样化

由于商业建筑内部功能的复杂性，各组成部分之间存在一些差异，如空的大小、商业形态的类型、对运动和噪音的要求等。所以它的出现也有不同的表现。其整体风格选择范围广泛，有欧美传统风格、东南亚风格、地方风格、现代风格。但需要强调的是，即使整体风格确定后，各部分的处理也必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和相似是商业建筑设计中的大忌。立面风格的多样化和立面的组合创造了体验消费所依赖的外部建筑空之间的环境。

u、立面设计中非建筑固有元素的重要性

对于商业建筑来说，除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙面之外，还有很多其他的辅助元素，比如灯具、花池、牌匾、灯箱、遮阳棚等。而后者在以往的建筑设计中往往被忽略，导致要么不人性化，缺乏商业氛围；要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。其实这些并非建筑本身所固有的元素，恰恰是形成建筑的亲切感和人性化不可或缺的组成部分。统一其一体化设计，使其成为建筑的一部分，既能营造浓郁的商业氛围，又能保证建筑在未来商业过程中的长久效果。

总之，采取专业的态度，在商业项目运作的各个环节利用专业化公司的专业化服务，是大型商业地产项目开发成功的关键。