城市住宅发展规划应控制面积标准

2000年7月4日至6日，来自全球1000个城市的市民和代表、100多个国家的政府官员和社会团体齐聚德国柏林，出席城市未来(21世纪城市)国际会议，并通过了《柏林宣言》。希望世界各地的城市实现九个目标，其中一个目标是提供合适的住房并保证他们的使用权。

住房的建设和使用事关国计民生，确保城市居民拥有经济、适用、舒适、干净的住房，是每个城市住房发展规划的重要内容。近年来，中国的住宅建设取得了令人瞩目的成就。每年商品房建设数亿平方米，住房建设总量连续多年居世界第一。到2000年，我国城市人均住房建筑面积已从改革开放前的3.6平方米提高到10平方米左右。许多城市已经初步实现了居者有其屋的目标，体现了社会主义制度的优越性，为城市居民提供了合适的住房，保障了他们的使用权。

然而，在大力开展住房建设的同时，我们也面临着许多问题。首先，许多城市积极培育房地产市场，推动住宅产业成为国民经济新的增长点。然而，许多城市缺乏城市住房发展规划，盲目开发建设，追求过高的建设标准，适合居民居住的住房数量太少，而高标准、大面积的住房数量太多，导致商品房空积压过多，房地产市场不景气。1997年全国空商品房面积达到7038万平方米。目前，房地产市场经过供需调整后，市场形势有所回暖。第二，中国的城市建设用地正在迅速扩张。与80年代相比，90年代城市建设用地总量增加了近3倍。在土地管理法修订中，国家强调严格限制耕地转为建设用地，控制建设用地总量。许多城市土地利用得到了综合开发和实施，土地利用评估和拍卖进一步规范了房地产市场。

“十五”期间，国家计委专家对中国城市住房消费的潜在需求进行了研究和预测。随着城市化进程的加快，2001-2010年我国城镇居民住宅总建筑面积约为62.16亿平方米，平均每年约为6.22亿平方米。因此，许多城市应该清醒地认识到，有必要制定一个科学合理的城市住宅发展规划。一方面要加强旧城区改造，另一方面要控制建筑面积标准，综合开发新的居住区，节约土地资源。

在计划经济时代，我国城市住宅建设受国家制定的“国标”控制。1981年颁布的《国家住宅设计标准》按照城镇居民的职级和职称分为四类。每套房子的建筑面积分别为42-45平方米、45-50平方米、60-70平方米和80-90平方米，平均建筑面积为50平方米。到1990年，建设部和国家计委也重申控制在上述标准。然而，近年来，中国经济发展迅速，人民生活水平有了很大提高。对住房的需求从“住”的基本要求上升到了舒适、安全感和归属感。提高人均住房面积标准是城市社会发展的必然趋势和现实要求。然而，随着住房制度改革和商业化的发展，近年来住宅面积标准失去控制，允许开发商“调节市场”，盲目觊觎外国土地建造高档住宅和花园别墅，使广大中低收入水平的城市居民不可能也没有必要购买。开发商竞相建造大面积、高标准的房屋，导致了城市住房建设的误区和房地产市场的非理性局面。

必须指出，平均住房面积标准的提高不应是盲目的、无限制的，而是受到我国土地资源和经济发展水平的制约，与城市生活水平现状、家庭人口构成、居民购房能力、居住行为需求和住房市场需求密切相关。因此，控制住房建设标准，规划提供适合市民居住的商品房，是当前必须重视的研究课题。首先，中国的土地资源是我们确定住房标准的重要约束和前提条件；其次，经济能力决定住房建设投资能力和居民消费能力，从而影响居住面积标准；第三，生活水平的提高是一个渐进的过程；第四，从我国城市家庭人口构成来看，近年来趋于小型化，户均人口明显下降；第五，从市场需求来看，大部分购房者需要面积合适的房子，60 ~ 90平米的房子，也就是经济适用房，是热点卖点。建设部副部长刘志峰指出，保障性住房要从三个方面进行控制，即控制中低收入家庭的供应对象，控制建设标准和购买标准，控制销售价格，确保政府的优惠政策真正落实到中低收入家庭。

综上所述，我国城市住房的平均住房面积是需要提高的，但应控制在平均80平方米左右。以两室一厅和三室一厅(或小三室两厅)为主，鼓励一室一厅和两室两厅的可分离设计。政府应在城市住房发展的规划中维护土地使用的社会公平，通过立法和经济手段限制过度的住房消费，对过度的住房建设和住房消费征收土地和土地。