我国居住区面临的问题及其对策

总结过去的经验教训，根据新的发展要求和趋势，提高居住区环境质量的对策是:严格遵循“三前三后三讲三同时”的居住区环境建设规律。

1、三前三后住宅建设程序

提高居住环境质量，居住区建设应立足于:先规划，后建设；先地下，再地上；先交通建设，再住房建设“三先三后”程序。

1.1先规划，后建设。

1.2新居住区的集中规划

根据城市总体规划和人均居住用地的增加，随着城市功能的调整，人口将逐渐向城市外围扩散和疏散。居住基地的布局将主要集中在城市边缘区和郊区之间，并沿城市外围延伸，为具有一定规模的居住园区集聚创造更有利的条件。

2.提前做好小区规划。

居住区规划应遵循三个阶段的规划设计程序:第一阶段是制定远期(20年)居住基地发展布局规划；第二阶段是制定中期(10年)居住区结构规划；第三阶段，编制近期(5年)居住区详细规划。规划设计将根据居住区环境品质发展的需要，由面及点，由远及近，由粗到细，逐步深化。

3.采用“无甲方”的规划设计形式

小区需要采用“无甲方”的规划设计形式，摆脱纯经济利益驱动的机制。政府住房建设管理部门将在没有任何委托单位(甲方)的情况下进行总体规划和详细规划设计，提出市政设施、建设周期和总投资、公交线路、居住区设计等方案。，将提交有关部门审批。只有这样，才能提高居住区的规划设计水平。

城市规划通过对用地的审查和监督，确保住房建设和城市发展的整体利益的统一，使住房建设真正成为塑造良好城市形象和创造优质生活环境的积极动力。

4.加快制定相关专业规划，完善居住区配套规划地位。

根据总体规划确定居住区规划布局发展方向，加快专业规划，确保居住区开发实施前具备水、电、煤、雨污水、道路、公共交通等配套条件，将居住区配套规划纳入国民经济和社会发展计划，引导和保障居住区建设。

1.2先地下，后地上

住宅建设应先后实施“先地下、后地上”的市政基础设施和住宅建设综合开发程序。征地后先开发土地，即先建设供水、排水、电力、电信、燃气等管线和道路，再建设地面房屋和公共设施。只有遵循统一实施基础设施建设的科学发展程序，才能掌握住宅区开发建设的主动权，建设好住宅和居住环境。

L.3先交通建设，再住宅建设。

新住宅区远离市中心，人口众多。如果住房建成后配有交通设施，必然导致供需脱节，严重影响居民正常生产生活。因此，交通建设必须提前进行。

2.三同步施工管理原则

提高居住环境质量应遵循“三同步”原则，即住宅与公共设施同步建设、住宅与环境同步建设、建设与管理同步进行。

2.l住宅与公共设施同步建设

商业、文化、教育等公共设施必须与居民住宅同步建设，以便在居民住宅投入使用时，这些设施能够同步使用，并及时为居民提供完善的服务。

2.2房屋建设与环境建设同步

在住宅建设的同时，要注意环境的创造。一方面要做好居住环境的硬件建设，给房子配备完善的附属设施和美观的绿化系统，对噪音、污水、垃圾进行统筹规划和设施建设。另一方面，也要落实管理环境的责任人。居住区建设要有一个能促进居民交流和友谊的场所，以利于邻里关系的密切，要有一个舒适私密的环境。从而为居住区内的所有居民，包括老人、成年人、儿童和青少年，提供适合其各自特点的文化、体育、娱乐和无希望的场所和设施。居住区绿化要有不同的层次，并与公共服务设施相衔接，使居住区绿化美化。

2.3建设与管理同步

改善人居环境质量，光靠建设是不够的，建设的同时必须做好管理。一方面，在建设过程中，要注重规划、设计、建筑材料和施工的管理，确保公共建筑比例符合规划标准，建成的居住建筑符合设计要求，建设质量符合标准；另一方面，要做好建成区的物业管理工作，确保居民居住安全方便，居住环境整洁文明，延长有效使用年限，实现房屋保值增值。

3、三个并重的建设方针。

要改变现在的生存环境，必须在数量和质量、功能发展和规模发展、建设和改革三个方面并重。

3.1数量与质量并重

住房是一种社会商品，使用寿命很长。住宅和居住区的功能和质量关系到人们的身心健康，影响社会秩序和稳定。我国的住房建设正从以解决困难为基础的增加数量向注重居住环境质量转变。数量与质量并重，提高规划设计标准，提高房屋功能使用的灵活性和适应性，创造宜人空的环境，满足居民的心理和生理需求。21世纪，住宅建设将朝着从文化、技术、经济、环境等方面全面提高质量的方向发展。

3.2功能发展与规模发展并重。

在居住区建设中，既要注重居住区内部的功能开发，使居住区内的各类设施和配套设施齐全，又要强调居住区的规模发展，即居住区的布局要相对集中，形成一定的规模，有利于配套市政公共设施，实现规模经济。

3.3建设与改革并重

从目前居住环境建设和管理中存在的问题可以看出，旧的体制仍然在很大程度上影响着住房建设的规模和居住环境质量的提高。要建设更多环境优美的住房，必须不断改革住房投资体制和供应体制，实现住房商品化和住房供应社会化，建立住房建设资金的良性循环机制，以保证住房建设的可持续发展和住房环境质量的不断提高，满足人民生活环境不断改善的要求。

4.三大体系的完善

为保证“三先三后”、“三同时”、“三并重”的顺利实施，还必须采取完善“三个体系”、发挥“三个积极性”等措施。

4.1理顺体制

1.理顺投资体制

主要是明确政府、企业和个人在住宅区建设中的投资责任。随着住房私有化，个人将成为住房最重要的投资者，由国家和单位主导的住房投资体系将发生变化；改变居住区大型市政、公益配套设施建设费用分摊到住房成本中的不合理做法，明确这部分费用由政府承担。

2.理顺管理体制

(1)加强房屋发展局对房屋建设的综合管理职能。进一步理顺住建局与各专业部门的关系，使住建局承担起住房建设全过程管理的责任。

(2)理顺物业管理企业与专业行政部门、街道办事处、居委会的关系。各司其职，各负其责，实现物业管理、专业管理和社区管理的有机结合。

(3)探索社区建设的新管理体制。按照“两级政府、三级管理”的原则，进一步理顺条块分割的管理体制。区政府相关职能部门的派出机构根据社区管理职能，原则上与街道办事处相对应设置，接受街道和区政府相关职能部门的双重领导。派出所负责街道地区的社会治安综合治理；工商所、税务所应当指定人员参加街道社区管理机构，共同参与社区管理；区政府建设管理部门应当将环卫保洁、绿化养护、房屋维修、物业管理、道路养护等业务与行政职能分开。行政职能由区政府职能部门行使，部分监督检查职能委托街道协助管理；业务经营由企业承担。街道办事处设立市政管理、社会发展、社会治安综合治理等委员会，具体负责社区管理、精神文明建设、社区服务、社会治安等工作。

4.2改革机制

1.引入竞争机制

在居住区环境建设和管理的全过程中，应引入竞争机制，打破行业垄断，提高居住区建设和管理水平。

2.采用激励机制。

在人居环境建设和管理过程中，应引入激励机制。开展设计方案、施工质量、物业管理、社区管理、文明居民等评比活动，鼓励各方参与，发挥积极性，改善人居环境和管理水平，保持高质量的人居环境。

3.强化监督机制。

一方面，完善人居环境建设监管机制，实施全过程监督管理，优化人居环境硬件建设。比如针对房屋质量的共性问题，全面实施房屋监管，提高房屋质量；另一方面，完善业主委员会的监督机制，使其充分发挥业主管理的监督管理功能，真正体现业主自治，推动建立“服务第一、住户至上”的物业管理机制，促进实现运营收入补贴物业管理服务支出的运行机制，确保物业管理水平的提高。

4.3完善法律体系

为了创造一个清洁、优美、文明、安全的居住环境，居住区环境质量的改善应纳入法制化的轨道。为了防止居住区的发展偏离中国国情，忽视三个效益的整体，必须建立一个法律上有效的控制体系，即对居住用地的性质、建筑密度和容积率、建筑体量、高度、形状、基地总面积和绿地率、用地指标和环境系统、人口密度指标进行控制，以维护国家利益、社会利益和使用者利益。