宏观调控下房地产政策四大趋势（三）

在房地产信托投资基金中，在个人和机构投资者与房地产公司之间，需要有专门的公司投资房地产，即信托投资基金公司来运作。抵押贷款证券化还必须有专门的中介机构对银行提供的抵押贷款资产进行评估和切割，然后将不同贷款年限的抵押贷款资产按照一定的比例结构进行重组和打包，再出售给普通投资者或投资机构。因此，在深化金融体制改革的过程中，有必要发展和规范这些中间金融机构。
第四，完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多批次、多元化融资的能力和手段。客观来说，目前的政策和法律环境不利于房地产开发商多元化融资。以股权融资为例，虽然房地产公司上市禁令已经解除，但对房地产公司直接上市的管控还是比较严格的。在上市方式的选择上，初期上市虽然融资量大，但要求高，时间长，程序复杂。目前，我国上市的房地产企业仅占企业总数的0.23%，约占上市公司总数的6%。很多房地产公司不得不选择借壳上市。相应的，债券融资、房地产投资基金、房地产信托等。都需要完善的法律支持。
总之，要从系统的角度审视房地产单一的融资渠道。融资渠道的多元化与中国金融体制改革密切相关，并取决于金融改革的继续深化。无论是继续完善间接融资，还是大力发展直接融资，都离不开资本市场的发展、金融产品的丰富、各类金融机构的参与以及监管机构、监管方法和手段的成熟。没有金融改革的全过程，单独推动融资多元化是不可能的。
关于利率市场化，这将更好地反映市场对资金的需求。2004年央行加息，预示着中国9年的降息周期结束，进入加息周期。世界经济也在进入加息周期，这是利率的趋势性变化。在这个过程中，利率可能有升有降，但总体趋势是向上的。自2007年1月1日起，央行每天向公众发布基准利率。这意味着央行推进利率市场化的进程明显加快。
关于利率市场化，美国的经验是，降息政策刺激房价强势上涨，加息政策相应给房地产市场降温。例如，2001年“9·11”事件后，为刺激经济复苏，美联储11次降息，联邦基金利率一年内从6.5%降至1.75%，使美国短期利率降至40年来最低水平，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之降低。降息政策推动了房价的持续上涨。过去五年，美国房价平均涨幅超过50%。自2004年6月以来不到两年半的时间里，美联储已经17次提高利率，每次提高0.25个百分点；两年内，联邦基金利率从1.00%升至5.25%。加息推高了住房贷款成本，而房地产市场的走势随着加息继续降温。
趋势二:买方持有过程风险加大。
从税法角度来看，房地产交易中的税收主要有契税、营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税等。很明显，税太多，税过重。没有销售税，没有租金，没有税收。一旦把出租、销售和税收合在一起，这些税收大部分是在以个人购房为主的房地产市场建立之前就设立的。交易环节税收过高，显然不利于房地产市场的发展。
房地产税的本质是财产税，其性质决定了重点是对存量资产征税。目前，随着住房制度改革的深入和房地产业的发展，私有住房的比例已经达到80%，这是开征存量房地产税的现实依据。随着收入差距的扩大，巨大的贫富差距已经开始出现在住房所有权上。少数高收入人群占有大量住房，造成资源闲置和浪费。要用税收手段实现住房资源的公平配置。是城市房产价值的体现，不同区域、地段的价值差异较大。对股票征税，即使不交易，也会按照增值额纳税，有利于社会资源整体有效配置，可以作为地方经常性财政收入，为地方政府建设基础设施提供资金来源。美国所有地方政府税收的75.3%来自房产税，加拿大约占75%。可以根据中国国情具体设计税制，有效避免低收入家庭的住房负担。
总之，房地产持有环节税收是从根本上抑制房地产市场盲目需求，调整不同社会群体之间资源占有的公平关系，促进资源节约，引导合理适度住房消费，优化存量住房资源配置的长效机制。它的好处是房地产税是财产税，是直接税，不会有税收转嫁的问题。从长远来看，对房地产持有环节征税是实现社会资产公平分配、节约资源、促进存量资产流动、优化存量资源配置、维护房地产市场健康发展的途径。
趋势三:预售制度将不断完善。
未来不应简单取消预售，而应继续发挥预售提前发现市场的作用，变房地产预售的直接融资为间接融资。即购房者的预售资金要支付到指定账户，不能直接用于开发，而预售合同作为融资投资人的信用凭证。比如一个项目预售70%，市场风险很小，银行可以放心贷款；如果销售率只有10%，银行可以认为市场风险很大，但不放贷，那么预售就由直接融资变为间接融资，从而降低风险。
趋势四:土地管理严格。
我国将实行从紧从紧的用地政策，包括:严格控制农用地转为建设用地的总量，实行强制性指标控制；在城市规划区以外，不得设立开发区、公园、新城区和居住区。所有申请建设用地只能在城市规划区内，不得以新区形式提供土地；严格保护耕地，促进土地节约集约利用；符合规划条件的，集体建设用地使用权依法流转；有闲置土地的地区，通过增量建设用地审批的难度会更大；土地收益纳入财政预算，建立国有土地收益基金；土地将全面实行市场配置，价格将进一步体现稀缺资源的特征。