如何运用法律预防违约行为

房地产开发涉及面广、周期长、环节多、资金量大。开发过程中任何一个环节稍有差错，都会造成经济损失，甚至巨大损失。尤其是相关合同签订后，如果对方违约，会造成难以估计的损失。因此，在房地产开发中如何运用法律武器防止对方违约就显得尤为重要。
房地产开发中的违约行为，根据是否发生在合同履行过程中，可以分为实际违约和预期违约。实际违约是现实的，客观存在不履行或者不履行合同约定的合同义务；但是，预期违约是一种现实的危险，它可能转化为实际违约，也可能因为违约方撤回违约或表示意思表示而消失。至于实际违约，违约责任比较明确，可以根据合同的违约条款或者通过诉讼、仲裁、申请法院强制执行等方式解决。至于预期违约，由于只是对方未来可能违约的危险，所以责任界定相对困难。因此，本文只讨论如何利用合同法来防止房地产开发中的对方预期违约。
房地产开发合同签订后，房地产开发企业实际会履行以下三种情况:
①开发合同约定由房地产开发企业(以下简称甲方)先履行义务，另一方(以下简称乙方)后履行义务。②开发合同约定甲乙双方同时履行义务。③开发合同约定乙方先履行义务，甲方后履行义务。
在我国新合同法(《中华人民共和国合同法》1999年3月15日全国人大二次会议通过)中，针对上述三种情况，房地产开发企业有三种抗辩权可供选择。
1。不安抗辩权。我国《合同法》第68条和第69条规定了不安抗辩权制度。《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的一方，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行: (一)经营状况严重恶化；(二)转移财产，抽逃资金，逃避债务；(3)商业信誉的损失；(4)丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”
合同法第六十九条规定:“当事人一方依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保后，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力，又未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”
2000年9月，杭州某房地产企业与市内某建筑公司签订了一份施工总承包合同，合同金额为3500万元。根据合同约定，房地产企业将支付工程造价的25%，共计875万元。合同签订后，房地产企业发现建筑公司债务问题严重，经营状况严重恶化，故未按合同约定支付25%的工程款，要求对方提供担保。但建筑公司未提供任何担保，以房地产公司违约为由诉至法院要求支付违约金。经法院调查审理发现，该建筑公司在此前的多项建设工程中因违法建设导致资金无法正常运转，造成严重的财务风险，丧失了商业信誉。判决房地产公司不安抗辩权成立，建筑公司败诉。从而使房地产企业避免巨大的经济损失。
2。同时，履行抗辩权。我国《合同法》第六十六条规定了同时抗辩权制度:“当事人互负债务，没有履行顺序的，应当同时履行。一方当事人在履行之前有权拒绝另一方当事人的履行请求。一方当事人在另一方当事人的履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”(《合同法》第六十六条)
2001年3月，上海某房地产企业与广州某建筑幕墙公司签订了价值1100万元的玻璃幕墙施工总承包合同。合同:按照工程进度日期进行工程建设，同时支付工程款。合同执行后，房地产企业发现幕墙公司施工能力不足，存在严重质量问题，引起房地产企业警觉，对幕墙公司提出质疑，并提出不按原合同支付同期工程款。双方发生了争执。根据合同的争议条款，房地产企业有权通过仲裁抗辩同时履行。由于幕墙公司没有能力继续按时履行合同，决定解除合同。
3。先履行抗辩权。我国《合同法》第67条规定了先履行抗辩权制度:“当事人互负债务，有履行顺序。第一履约方不履行的，后一履约方有权拒绝其履行要求。第一履约方履行债务不符合约定的，后一履约方有权拒绝其相应的履行要求。”(《合同法》第67条)
2002年5月，江苏苏州某房地产企业与南京某建筑公司签订了一份价值320万元的桩基施工合同。根据合同约定，房地产企业应根据施工公司完成的桩基工程，每月支付相应的工程款。施工结束后，房地产企业发现建筑公司桩基施工不符合国家相关标准，隐蔽工程可能存在质量隐患，故拒绝对方支付工程款的请求，上诉法院要求采取补救措施并赔偿损失。法院调查后认定，该公司工程质量不符合国家标准，虚报工程量，违反了合同约定。最终判决房地产企业先履行抗辩权，责令施工企业采取补救措施，确保桩基施工质量达到国家标准，并支付违约金23万元，使房地产企业挽回了经济损失，确保了工程质量。
此外，我国新合同法引入了英美法系的预期违约制度(包括明示预期违约和默示预期违约)以及大陆法系的不安抗辩权制度，为合同当事人提供了更加全面的保护。《合同法》第94条第2款和第108条对预期违约制度作了具体规定。
合同法第94条第2款规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………"
由于我国新《合同法》同时引入了大陆法系的不安抗辩权制度和英美法系的预期违约制度，且概念和制度同时引入，两种制度相互嫁接、相互转化，导致各自制度不完善，整体制度不协调，存在责任实际并置的情况，在法律适用上可能会造成一定的困难。
实践中，我们要处理《合同法》第六十八条(不安抗辩权)所列的“经营状况严重恶化”；转移财产，抽逃资金，逃避债务；商业信誉的损失；已经丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，明确仅适用《合同法》第六十八条“可以中止履行”和第六十九条“对方提供适当担保后应当恢复履行”，不再适用《合同法》第一百零八条和第九十四条第二款(预期违约)的预期违约制度。
此外，任何类似的故意违约都应以“以自己的行为表明不履行主债务”为前提，这样就适用《合同法》第一百零八条和第九十四条第二款的预期违约制度，即“可以要求其在履行期届满前承担违约责任”；“当事人可以解除合同”。