浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

20世纪90年代以来，房地产市场竞争加剧，从热销到滞销，再到商品房的理性销售。2003年以后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商很难完全依靠租赁土地的土地使用权拿银行资金进行房地产项目的开发。开发商要为项目前期开发投入大量自有资金，面临的开发风险大大加强。因此，更加理性和稳健将成为整个房地产行业的新变化，有限的土地资源价值将成为房地产行业的特征。

在这个前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运营将成为市场的主流。本文论述了这种合作的协议——房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划的概念及房地产开发项目前期策划的合同
日本策划专家田创将策划定义为:策划是通过实践活动达到更好效果的智力或智能的创造性行为。也就是说，在准确分析企业内外部环境，有效利用各种经营资源的基础上，设计和策划一定时期内企业营销活动的行为、实施方案和具体措施。目前我国房地产行业的房地产项目策划一般分为战略策划模式、整体策划模式、品牌策划模式、产品策划模式、自我策划模式等。对于房地产专业策划公司，通常建议房地产开发商采用房地产全流程策划模式。该模式由原深圳市万科企业股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值规划为核心，包括市场调研、土地开发、项目分析、项目策划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培育等九个方面。时间跨度从开发商委托日到业主入住日，物业管理公司开始行使物业管理权。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切相关。许多项目采用计划合同与代理销售合同相结合的方法。在深圳、上海等城市，出现了房地产专业策划公司免收策划服务费，只收代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同在法律上定性，属于技术咨询合同。具有技术咨询合同的法律特征:第一，房地产开发项目前期策划合同是受托方为委托方提供决策参考而订立的合同，其中相当一部分属于软科学研究，而工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属于此类合同调整。主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果只是委托人可以选择的咨询报告。除合同另有约定外，受托人对委托人实施受托人提出的咨询报告和意见所造成的损失不承担责任。

二。房地产开发项目前期策划合同双方的主要义务。

(一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般是房地产项目开发商或投资人。其主要义务是:
1。如实告知受托人房地产项目的背景情况和基本情况。包括待开发土地位置、待开发土地权属、待开发土地权利性质、待开发土地权证面积、政府主管部门规划要点、自筹资金规模等。背景材料和基础资料是受托人进行分析研究和提出咨询报告的基础和依据。委托方提供的报告材料、数据和资料越全面，咨询报告就越科学合理。
2。根据合同，明确要咨询的问题，提出明确的要求。委托人首先要向受托人说明具体要求，这是受托人分析论证的起点。一般来说，受托方应提供市场调查与分析、项目投资规划与分析、项目策划与规划、项目可行性评估与分析四个方面的咨询服务。
3。接受受托人的工作成果。受托人的工作成果既是委托人的义务，也是委托人的权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见。受托人完成咨询报告和意见后，委托人应及时组织评估鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，并予以验收。
4。支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应当按照约定分次或者一次性履行支付报酬的义务。

(二)受托人的义务1。按合同完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项:一是完成房地产项目的市场调查，二是根据调查进行有科学依据的市场分析，三是进行原创策划。根据房地产行业的特点， 受托人完成的策划方案应包括以下基本项目:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼市调研
C各类楼市调研
D项目功能及主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析及项目价格定位分析
F项目整体可行性评估及分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济及区域城市市场研究
B对项目所在地环境、现状及发展趋势的判断
C对项目开发模式及节奏的建议
D SWTO对项目用地的调查， 项目规模定位及价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划
A项目背景分析
B项目名称及标识
C项目总体平面规划及功能分区道路布局概念提示
D单体主要单元组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩规划
F室内布局、 装修理念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计理念提示
I公共装修材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后的未来生活方式指导
根据上述义务，受托人应尽可能收集与规划项目相关的经济技术信息、资源信息、人才信息， 利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术含量，预测房地产项目的经济前景，为客户的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告。 房地产规划方案不仅仅是一个结论性的方案，还包括基础资料和数据、分析论证过程和各种可行的科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产策划方案不仅仅是一个结论性的方案，还包括基础信息数据、分析论证过程、各种可行的方案和方案等。
2。确保规划方案符合合同规定的要求。
咨询报告是委托方进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中采取认真的态度，努力争取咨询报告的先进性和可行性，避免咨询报告华而不实或错误、质量低劣、无参考价值的情况发生，使规划方案和意见满足合同规定的要求。
3。配合并接受客户的验收。
受托人进行的策划，在合同履行前必须经过委托人的验收。在项目验收过程中，受托人应指派专业技术人员和规划设计人员按时参加委托人组织的工作会议，并在咨询报告中对技术术语、调查依据、科学依据和规划理念进行说明。委托人能够清楚地知道整个书面报告的内容，并有能力执行。
受托人应根据合同对委托人在验收中指出的问题进行修改、补充或说明。

(三)房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应注意的问题。
1。正确定位房地产开发项目前期策划的性质，避免“策划万能”的误区。【/br/】如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应扮演“顾问”的角色，单靠“顾问”的顾问工作并不能使房地产项目起到决定性的作用。“规划万能论”不切实际地把规划吹捧成灵丹妙药，看似立竿见影，成为万能的百宝袋。其观点与现实不符。
2。房地产开发项目前期策划合同无需与房地产代理买卖合同合并。
根据策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理买卖合同合二为一，称为整体策划代理买卖合同。我认为，两类合同没有合并的必要:
(1)两类合同的法律性质不同，合同双方的权利义务也不同。
房地产开发项目前期策划合同是技术咨询合同，委托人与受托人之间的法律关系是咨询服务关系；房地产代理买卖合同是委托合同的一种。委托人与受托人的法律关系是受托人以委托人的名义出售房屋。无论从双方权利义务的构成，还是从权利义务的特征来看，两类合同在法律上都缺乏必要的关联性。
(2)两类合同的合并对房地产开发商来说是有风险的。【/br/】由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特征，对受托方的履约行为没有统一的衡量和评价标准。因预计划合同履行不合格，双方难以约定合同解除的条件。一旦委托人与受托人发生信用危机，委托人找不到合适的合法理由终止合同的继续履行。合同终止时，往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
(3)笔者建议开发商在房地产开发项目前期策划合同完成后，根据受托人的工作表现选择是否与受托人订立代理买卖合同。
3。不要把前期规划放在详细规划之后。
开发商应在详细规划之前完成初步规划。如果没有区域市场调研数据来支撑项目，没有应对竞争对手项目营销策略的措施，没有确立项目的销售方向，开发商再做详细的规划，前期的策划也就失去了应有的作用。
4。给受托人足够的时间。
对于受托人来说，前期策划合同的履行是一个调查、分析、论证、原创策划的过程。在规划期间，有必要与客户进行充分的沟通。如果委托人给受托人的时间不足，受托人很难投入足够的人力、物力和财力进行广泛的前期市场分析和论证工作。需要十几天甚至几天的策划方案分析定位，只能靠主观臆测；创意规划方案并非原创，只是对其他建筑的修改复制。最终，利益的受害者还是开发商自己。
5。细分受托人的工作要点，明确受托人应提交的书面报告的内容和形式。
笔者在查阅了一系列的前期策划合同后认为，对受托人应提交的书面报告的内容和形式要求不明确，是形成此类合同纠纷的重要原因，也是处理此类纠纷的难点。相对于双方的专业分析，房地产商并不处于强势地位，我国现行法律法规对此也没有详细规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全流程策划与营销案例大纲》，对受托人的策划要点、文案等做出详细要求。
6。在合同中确认委托人对受托人提交的策划方案中包含的文字作品、图形作品、电脑作品及其他广告作品拥有修改、使用和收益的权利。
7。确定分期付款的支付方式。付款一般可分为四个阶段，一是合同订立后的付款，二是受托人提交初步规划方案大纲时的付款，三是受托人正式提交初步规划方案且委托人验收后的付款，四是房屋销售达到一定金额后的奖金。将前期规划分成四次支付，对开发商获得的质量保障和服务保障，对后期调动受托人的工作积极性和服务意识都有很好的作用。
8。明确违约的补救措施。
开发商订立合同时，应当订立违约责任和争议解决的条款。对受托人在合同履行过程中不履行合同、拖延履行合同、履行合同不合格、泄露委托人商业秘密等违约行为应承担的违约责任作出约定；在争议解决方式上，约定双方因合同纠纷产生的争议可以通过诉讼或仲裁解决。