物权立法需实现理论与现实的谨慎跨越

最近，一些地方政府正在计划出台“回购经济适用房”的政策，这在社会上引起了很大的争议。如果我们仔细观察和咀嚼其中的一些论点，我们实际上可以发现，其中许多论点实际上涉及到物权法中的基本理论问题。

比如，这场争论的焦点之一就是经济适用房是政府提供的公共产品还是纯粹的私有财产。从法理上看，公共产品或非公共产品已经触及所有权范围和限制的基本问题，即所有权行使的自由和所有权的负担，即所有权的社会责任限制。再者，是作为私权范畴的所有权与政府介入的公权之间的价值平衡。整体来看，每一个论点都反映了物权法的一个具体问题，每一个问题的答案其实都能在古典物权法体系中找到相应的位置。然而，正如这一论点所反映的，当实际利益纠纷发生时，我们仍然缺乏一部包含基本物权法规则的物权法法典。

可以说，这场争论实际上提供了一个苦乐参半的标本:激烈的争论和眼花缭乱的观点，实际上清晰地反映了各个社会主体对物权法极其现实的利益需求和诉求。对于一部还在酝酿中的法律来说，需求无非是分娩润滑剂，可见物权法是多么及时。但隐忧在于，各方争吵的背后，是物权法长期缺位导致的令人担忧的法律空小白和认知混乱。

其实纵观现实中的诸多事件和案例，一个必须承认的现实是，在市场经济活动如此频繁、交易形式如此复杂的今天，我们连“什么是物权、什么是所有权、什么是物权、什么是他物权、什么是用益物权”这样一些基本内涵的概念都没有。它已经步入更复杂、更专业的产权法律关系，如商品房买卖、抵押、担保等。(比如商品房买卖涉及到更细致、更专业的法律问题，如建筑物的所有权划分、共有、占有等)，然后就开始了这样的纠纷、争吵、闹纠纷。

比如“业主”和“财产”的冲突，一直争论不休。其实从根本上来说，往往是关于实际事务的循环“争吵”。为什么？因为它们往往是在缺乏基本的物权法律知识的基础上进行的。比如我们熟悉的“业主”这个概念，本质上只是房地产行业的一个行业成语。根据物权法的基本理论，本质上是建筑物区分所有权人，所以本质上是一种特定类型的所有权人。然而，一触即发的“业主”立场，让人无法想象最新一期《称重》杂志所报道的“业主维权遭到物业肆意暴力攻击”在任何一个经典的物权法规则中——一个显而易见的法律常识是，业主对其财产的占有、使用、收益和处分的自由都是受法律保护的，更何况是非业主的“财产”

即便如此，一个不可否认的事实是，在一些根本性的概念和规则尚未确立的同时，经济生活的快速发展实践也使得各利益相关者都希望在未来的物权法体系中看到反映自身利益的文本。也就是说，中国未来的物权法不能完全按照现有的古典理论体系来构建，必须对现实利益做出恰当的回应。但与此同时，我们必须处理好这样一个平衡，即作为一个相对“封闭”的法律部门，其调整范围不可能是无限的，这意味着物权立法本身将不得不肩负理论建构和实践调整的双重任务，而如何在确立和普及基本法律规则的同时弥合分歧、反映多元社会意见的需求，将成为中国未来物权立法的艰巨任务。

最近，我们高兴地听到，立法部门已就物权立法的一些基本问题基本达成共识。希望这是物权立法跨越理论与现实的一个谨慎的开始。