荷兰民法典中业主的组织机构

一、荷兰民法典中业主组织的类型

在《荷兰民法典》第五编《物权法》第八章中，有三种业主组织，即业主协会、业主会议和协会董事会。各机构权责不同，相互补充、相互制约，形成了较为科学完整的业主维修自治图景。

二、业主大会

业主享有广泛的权利，应当是业主组织中的权利组织。其成员都是业主。

业主大会拥有业主协会的一切权利，但法律或章程规定归属于其他机构的权利除外。每位业主都是依法成立的业主协会的会员。会员作为所有者被终止的，应当依法终止会员资格。(第一百二十五条)在章程没有相关规定的情况下，业主大会有权制定不拟作为独立单元使用的部分的使用规则。(第128条第1款)

所有业主都可以参加业主大会。除非公司章程另有规定，否则决议必须由投票的绝对多数通过。(第127条第1款)

除章程另有规定外，业主大会主席应当从协会会员中聘任。并且董事长协会的董事会有权召集业主大会。(第127条第2款)

三。业主协会

《荷兰民法典》第5篇第124条第1款明确规定“业主协会为法人”，应具备业主协会章程，其中规定:“a .协会名称及其社团名称。协会名称必须以“业主协会”开头，可以使用全称或简称“V.v.E”，然后必须注明建筑物的位置；b .业主协会的宗旨；c .关于所有者应至少每年一次定期向协会支付的金额的条款；d .业主大会的召开方式及每位业主在业主大会上投票所需的表决权数。"(第112条第2款)

其权力和职责是(第126条):1 .业主协会管理小区，但拟作为独立单元使用的部分除外；2.在业主协会的权力范围内，业主协会可以在司法程序内外代表全体业主；3.业主协会有权根据法律、章程的规定，监督某一业主对另一业主债务的履行；4.与业主共同承担租赁或报酬责任。《荷兰民法典》第115条规定，“1。如区分涉及永久租赁权或地上权，则支付到期租赁权或报酬之义务，应于区分后按第一百一十三条第二款规定之比例分配于各公寓权。2.业主协会与一名或多名业主对后者支付的租金或报酬承担连带责任。“业主协会的连带责任使得业主协会的财务管理更加重要，这也成为在业主协会内部设立理事会的重要原因。

四。业主协会董事会

业主内部设有董事会，业主协会董事会由1名董事组成，但章程规定董事会应有2名以上董事的除外。

除章程另有规定外，凡有对外代表权且有一名以上理事的理事，将代表业主协会(第一百三十一条第一款)。

董事会由业主大会任命，董事会成员可以是也可以不是业主协会成员；所有者可以随时中止或解散董事会。法院不能否决业主协会恢复主任职能和权力的决定(第131条第2款)。

理事会的职权是:除章程另有规定外，理事会管理业主大会的经费，保证业主大会决议的实施(第一百三十一条第三款)。业主大会的决议可以排除前款规定的适用，并责成董事会履行职责。但是，除非第三人知道或应该知道这种决议，否则不得对其他当事方援引该决议(第131条第4款)。

董事会不在或者董事会履行职责有障碍时，业主大会主席代行董事会职责，但章程或者业主大会另有安排的除外。业主协会或者全体业主与一名董事有利益冲突的，业主大会主席可以在其他董事缺席或者履行职责有障碍的情况下代行董事职务(第一百三十三条)。

由于董事会职能的特殊性(管理业主协会的资金)，它与业主协会分属两个相对独立的组织。因此，董事会只对业主大会负责，其成员不得是业主协会成员。这种设置与荷兰的业主协会必须拥有一定的资金，并且必须承担管理资金的连带责任有关。

五、三种组织关系结构分析

1.业主大会是业主协会中的权力机构，拥有最广泛的权利，由全体业主组成。但由于是非常设审议机构，对事项作出决议后不能执行，没有执行权。其决议由业主协会和业主协会内的董事会执行；

2.业主协会是永久性组织，明确为法人，有其章程，每个业主都是业主协会的会员。在业主协会的权利范围内，业主协会可以在司法程序内外代表全体业主，是业主的执行机构和代表机构，是对约定债务承担连带责任的主体；

3.业主协会理事会管理业主协会的经费，保证业主大会决议的实施。成员由业主大会任命。除章程或业主大会另有安排外，由业主大会主席担任理事会，理事会是业主协会内的机构，但只对业主大会负责，以保证更好地履行其管理业主协会经费的职能。

综上所述，可以推断，业主大会是权力机构，而业主协会理事会和业主联合会是其两个执行机构；虽然理事会本身设置在业主协会内部，但基于管理业主协会财务资金的特殊性，它独立于业主协会，只对业主大会负责；所有者有外部和内部代表权，而董事会只有外部代表权；业主大会主席和董事会有权召开业主大会，董事会的这种权利可以形成董事会对业主大会的主动影响，从而在各机构之间形成一种良性的、积极的、互动的关系结构，其权力相互制约、相互补充。

六、中国现有的业主组织

与《荷兰民法典》相比，我国现有的业主组织较为单一，相互制约、相互补充的特征不明显。

我国现行行政法规《业主大会条例》(中华人民共和国建设部颁布，2003年6月实施)规定了业主大会和业主委员会两种组织形式。业主大会作为一种会议组织形式，可以分为定期会议和临时会议。业主委员会是业主大会选举产生的常设执行机构。资金管理由业主委员会进行，没有单独的董事会管理财政资金。

在我国建立和完善业主组织的过程中，可以比较和借鉴荷兰民法典的规定。