2004年4月全国高等教育自学考试房地产开发试题

注：可使用简单的、没有程序储存功能的计算器
　　
　　第一部分选择题（共48分）
　　
　　一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
　　
　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
　　
　　1.在国外，商品住宅的价格一般是一个普通家庭平均年工资收入的（ ）
　　
　　A.3～6倍B.7～8倍
　　
　　C.9～10倍D.11～15倍
　　
　　2.房地产开发市场是一个（ ）
　　
　　A.宏观区位市场B.可比性市场
　　
　　C.完全统一的市场D.区域性市场
　　
　　3.土地是自然产物，其面积、数量是（ ）
　　
　　A.有限的B.无限的
　　
　　C.有弹性的D.能增加的
　　
　　4.城市房地产开发公司从事城市住宅小区开发建设，也承担一部分城市基础设施建设，其中市政工程约占小区总投资的（ ）
　　
　　A.4% B.6%
　　
　　C.8% D.10%
　　
　　5.按建筑面积分摊得的地价是（ ）
　　
　　A.建筑价格B.地面价格
　　
　　C.楼面地价D.平均地价
　　
　　6.凡是在某一时点上，流入项目的货币称为（ ）
　　
　　A.净现金流量B.货物流量
　　
　　C.现金流出量D.现金流入量
　　
　　7.德国经济学家杜能提出的农业耕作以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，就是的（ ）
　　
　　A.孤立国B.杜能圈
　　
　　C.同心圆模式D.郊区农业圈
　　
　　8.我国房地产二级市场的卖方一般是（ ）
　　
　　A.农村集体经济组织B.城市开发企业
　　
　　C.地方政府部门D.城镇居民
　　
　　9.在市场预测时，房地产供求双方共同关心的核心变量是（ ）
　　
　　A.房地产供应量的变动B.房地产需求量的变动
　　
　　C.银行贷款利率的变化D.房地产价格的走势
　　
　　10.城市土地出让金体现的土地所有者权力是（ ）
　　
　　A.国家的权力B.企业的权力
　　
　　C.个人的权力D.银行的权力
　　
　　11.城市开发流动资金贷款的投放重点是（ ）
　　
　　A.城市住宅及其配套工程B.城市土地开发工程
　　
　　C.城市交通设施工程D.城市园林绿化工程
　　
　　12.建设用地规划许可证是给开发建设单位申请用地确定的用地位置、面积、界限的（ ）
　　
　　A.研究报告B.法定凭证
　　
　　C.使用权证D.临时契约
　　
　　13.居住用地在城市总用地中比重较大，一般占（ ）
　　
　　A.30% B.40%
　　
　　C.50% D.60%
　　
　　14.对建设项目招标投标，在评标定标时，要充分考虑投标方建设地点是否符合区域发展规划和（ ）
　　
　　A.城市规划B.修建性详规
　　
　　C.规划设计方案D.初步设计
　　
　　15.由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，称为（ ）
　　
　　A.公开招标B.全过程招标
　　
　　C.邀请招标D.混合型招标
　　
　　16.在确定监理工程师在开发工程设计、施工中的监理身份时，以下条件错误的是（ ）
　　
　　A.开发商以合同授权
　　
　　B.建设管理部门授权
　　
　　C.设计、施工合同事先予以承认
　　
　　D.建筑法及有关行政法规授权
　　
　　17.形成开发商与承建商之间开发项目交接的基础是项目（ ）
　　
　　A.竣工B.竣工验收
　　
　　C.评定竣工图纸D.竣工技术资料
　　
　　18.开发经营管理制度是开发企业的主要制度，开发经营管理制度的主要内容之一是（ ）
　　
　　A.房屋营销工作管理制度B.工程质量管理制度
　　
　　C.设计招标管理制度D.规划审批制度
　　
　　19.能够削弱细分市场吸引力的是（ ）
　　
　　A.具有增长特性因素B.竞争缓和因素
　　
　　C.建筑商实力强大因素D.营销中介市场成熟
　　
　　20.可以帮助开发企业在社会上取得形象认识目的的识别系统是（ ）
　　
　　A.行为识别系统B.有效的理念识别系统
　　
　　C.企业内在素质D.有效的视觉识别系统
　　
　　二、多项选择题（本大题共28小题，每小题1分，共28分）
　　
　　在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
　　
　　21.按开发的主体划分，房地产开发类型有（ ）
　　
　　A.土地开发B.房地产综合开发
　　
　　C.独资开发D.合资开发
　　
　　E.旧城开发
　　
　　22.建筑承包商是房地产项目（ ）
　　
　　A.投资决策阶段的主要参与者
　　
　　B.建筑施工阶段的主要参与者
　　
　　C.建筑质量的直接责任人
　　
　　D.建筑质量的间接责任人
　　
　　E.房地产项目的实施者
　　
　　23.会计师的主要职责是对房地产开发企业及其所开发项目的经济活动进行（ ）
　　
　　A.估算B.核算
　　
　　C.监督D.管理
　　
　　E.审计
　　
　　24.土地使用权的获取途径有（ ）
　　
　　A.协议出让B.联建
　　
　　C.承包D.招标
　　
　　E.拍卖
　　
　　25.确定基准地价修正系数的做法为（ ）
　　
　　A.选择对宗地地价影响明显的困素，构成基准地价修正因素体系
　　
　　B.确定各因素对宗地价格的影响程度
　　
　　C.确定各因素对基准地价的修正幅度
　　
　　D.确定影响宗地地价各因素的修正幅度
　　
　　E.量化各影响因素的标准，编制修正系数表
　　
　　26.目前，国有土地使用权有偿使用的方式有（ ）
　　
　　A.国有土地使用权划拨B.国有土地使用权出让
　　
　　C.国有土地使用权租赁D.国有土地使用权作价入股
　　
　　E.征用集体土地
　　
　　27.垄断地租形成的条件有（ ）
　　
　　A.土地所有权的垄断B.特殊的自然条件
　　
　　C.追加投资的效益差异D.资本有机构成较低
　　
　　E.社会平均利润水平
　　
　　28.土地价格的特点有（ ）
　　
　　A.土地价格不是土地价值的货币表现
　　
　　B.土地价格是土地权利和收益的购买价格
　　
　　C.土地价格主要由市场需求决定
　　
　　D.土地价格呈上升趋势
　　
　　E.土地价格很难形成统一的市场价格
　　
　　29.利息的计算方法主要有（ ）
　　
　　A.单利计算法B.双利计算法
　　
　　C.复利计算法D.免息计算法
　　
　　E.多利计算法
　　
　　30.韦伯为了研究工业区位对工业用原料进行了分类，他把工业用原料分成（ ）
　　
　　A.生产性原料B.遍在性原料
　　
　　C.生活性原料D.限地性原料
　　
　　E.中间性原料
　　
　　31.房地产产品的不可比性主要是因为（ ）
　　
　　A.位置固定性B.价格特殊性
　　
　　C.生产周期性D.市场非均衡
　　
　　E.投资回收慢
　　
　　32.按预测所采用的方法可以将市场预测分为（ ）
　　
　　A.分类市场预测B.探索性预测
　　
　　C.规范性预测D.定量预测
　　
　　E.定性预测
　　
　　33.按转移方式的不同，资金可以分为（ ）
　　
　　A.借贷资金B.资本权益
　　
　　C.货币资金D.固定资金
　　
　　E.流行资金
　　
　　34.房地产开发公司发行的债券的特点有（ ）
　　
　　A.按一定利率支付利息B.按一定日期支付利息
　　
　　C.按特定日期偿还本金D.一般以记名形式发行
　　
　　E.可以采取奖息并存方式
　　
　　35.房屋开发抵押贷款的抵押物主要有（ ）
　　
　　A.土地所有权B.土地使用权
　　
　　C.房屋所有权D.公司股票
　　
　　E.政府债券
　　
　　36.房地产开发企业负债筹资而面临的风险称为（ ）
　　
　　A.投资风险B.筹资风险
　　
　　C.利率风险D.财务风险
　　
　　E.破产风险
　　
　　37.城市居住区的位置，应尽可能地接近工业等就业区，以减少居民上下班的时耗，但前提是需保证（ ）
　　
　　A.安全原则B.卫生原则
　　
　　C.效率原则D.公平原则
　　
　　E.优先原则
　　
　　38.城市居住区的室外工程包括（ ）
　　
　　A.道路工程B.绿化工程
　　
　　C.管线工程D.挡土墙及护坡
　　
　　E.小品建筑
　　
　　39.住宅建筑类型的选择是否恰当将直接影响（ ）
　　
　　A.居民生活的方便B.国家投资的节约
　　
　　C.城市用地的节约D.国家税收
　　
　　E.城市的面貌
　　
　　40.房地产开发项目的建设过程主要包括（ ）
　　
　　A.建设准备阶段B.规划设计阶段
　　
　　C.取得土地阶段D.施工阶段
　　
　　E.竣工验收阶段
　　
　　41.开发项目的竣工验收工作包括（ ）
　　
　　A.施工组织计划检查验收B.规划方案检查验收
　　
　　C.主体工程检查验收D.附属工程检查验收
　　
　　E.室外工程检查验收
　　
　　42.开发项目施工招标评标程序的组成有（ ）
　　
　　A.初步评标B.详细评标
　　
　　C.提出评标依据D.合理报价
　　
　　E.制定标函
　　
　　43.房地产开发项目施工投标文件应当对招标文件提出的（ ）
　　
　　A.施工计划作出响应B.价格要求作出响应
　　
　　C.技术要求作出响应D.质量要求作出响应
　　
　　E.投标邀请书作出响应
　　
　　44.房地产开发项目竣工后，应编制（ ）
　　
　　A.竣工档案B.工程决算
　　
　　C.工程预算D.设计说明书
　　
　　E.开发投资估算
　　
　　45.开发企业的建筑师在项目开发中可承担的工作包括（ ）
　　
　　A.开发用地规划方案B.建筑物的设计
　　
　　C.项目开发财务安排D.制定营销策略
　　
　　E.建筑施工合同管理
　　
　　46.房地产营销环境的因素是（ ）
　　
　　A.变化的B.易于确定的
　　
　　C.可在一定程度上认识的D.可控的
　　
　　E.多层次的
　　
　　47.房地产开发项目的定价策略的制定，应依据（ ）
　　
　　A.城市规划B.项目状况
　　
　　C.市场情况D.消费需求
　　
　　E.成本
　　
　　48.开发企业通过对开发项目的定价要达到的目标包括（ ）
　　
　　A.生存目标B.当期利润化目标
　　
　　C.市场份额目标D.质量目标
　　
　　E.融资目标
　　
　　第二部分非选择题（共52分）
　　
　　三、判断改错题（本大题共8小题。每小题2分，共16分）
　　
　　判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”；错误的打“×”，并改正划线部分。
　　
　　49.在市场经济条件下，金融机构为开发商和购房者提供贷款，其风险程度以项目价值与货款的比率来衡量，比率越高，贷款越安全。（ ）
　　
　　50.建立基准地价修正系数体系的目的是评价区域地价。（ ）
　　
　　51.人们有购买意愿并具有支付能力的需求是潜在需求。（ ）
　　
　　52.房地产成本是在房地产开发经营过程中用来开发和销售房地产商品所支出的各项费用的总和。（ ）
　　
　　53.城市详细规划从宏观上明确了城市的性质、规模和发展方向。（ ）
　　
　　54.垄断性是开发项目招标投标的特点。（ ）
　　
　　55.开发项目施工招标文件具有法律约束力。（ ）
　　
　　56.房地产项目的市场营销应开始于房地产项目开发过程完成后期。（ ）
　　
　　四、简答题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
　　
　　57.简述土地所有制与土地使用制的关系。
　　
　　58.简述线性盈亏平衡分析的假设条件。
　　
　　59.简述房地产抵押贷款的法律效力原则。
　　
　　60.房地产开发企业、工程监理公司、施工承包公司三者之间是什么关系
　　
　　61.房地产开发主管部门核定开发企业的资质等级的根据是什么
　　
　　五、计算题（本大题共1小题，6分）
　　
　　62.某开发商新建成一办公楼，原计划自用，由于资金周转困难，现准备采用分期付款的方式出售该办公楼。购买者首期（现在时点）支付1，000万元，此后第一个五年每半年支付60万元，第二个五年每半年支付80万元，每半年资本利率为i=6%，则该办公楼的总售价折现到现在时点的现值是多少（最终结果取整数）
　　
　　六、论述题（本大题共1小题，10分）
　　
　　63.试述城市规划与房地产开发内涵性质的差异及其联系。