admin 2006注册资产评估师《建筑工程评估基础》考试大纲（三）
八、建设工程造价的确定
（一）考试目的
通过对建设工程造价确定内容的考核，测试考生对工程计价方法的掌握和运用情况，考核考生进行工程造价核算的能力。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）设计概算的概念和内容；
（2）单位建筑工程概算编制方法；
（3）施工图预算的概念和内容；
（4）一般土建工程施工图预算的编制程序与方法；
（5）工程量清单计价的基本内容和方法；
（6）工程量清单计价的步骤和程序。
2.熟悉以下内容：
（1）设计概算的主要作用和编制依据；
（2）单位设备及安装工程概算编制方法；
（3）施工图预算的主要作用和编制依据；
（4）工程量清单统一格式。
3.了解以下内容：
（1）投资估算的内容和编制方法；
（2）单项工程综合概算和建设项目总概算的编制方法；
（3）给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算的编制；
（4）工程量清单计价及其作用；
（5）建设工程工程量清单计价规范；
（6）工程量清单计价与定额计价的异同；
（7）工程结算和竣工决算的内容。
（三）要点内容
1.设计概算的概念和内容。设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或技术设计）图纸及说明、概算定额（概算指标）、各项费用定额或取 费标准（指标）、设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。设计概算包括静态和动态投资两个部分，可 分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合 概算的组成部分。对一般工业与民用建筑工程而言，单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算， 给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等，设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电 气设备及安装工程概算，以及工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇 总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分；建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、投资方向调节税和贷款利息概算等汇总编 制而成。
2.设计概算的主要作用和编制依据。设计概算的主要作用有：（1）设计概算是国家制定和控制建设投资的依据；（2）是编制建设计划的依据；（3）是进 行拨款和贷款的依据；（4）是签订总承包合同的依据；（5）是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据；（6）是考核和评价工程建设 项目成本和投资效果的依据。
设计概算的编制依据有： （1）国家发布的有关法律、法规、规章、规程等；（2）批准的可行性研究报告及投资估算、设计图纸等有关资料；（3）有：关部门颁布的现行概算定额、概算 指标、费用定额等和建设项目设计概算编制办法；（4）有关部门发布的人工、材料价格，有关设备原价及运杂费率，造价指数等，建设场地自取得然条件和施工条 件；（5）有关合同、协议等；（6）其他有关资料。
3.单位建筑工程概算编制方法
（1）概算定额法。利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算 所采用的依据是概算定额.所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。该方法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确时，方可采用。利用概算定额法 编制设计概算的具体步骤如下：
①按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称；
②确定各分部分项工程项目的概算定额单价；
③计算单位工程直接工程费和直接费；
④根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润和税金；
⑤计算单位工程概算造价：
单位工程概算造价=直接费+间接费+利润+税金
（2）概算指标法。概算指标法采用直接工程费指标，是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后 按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法，该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成 熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低，是一种对工程造价估算的方法，但由于其编制速度快，故有一定实用价值。
①拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算。在使用概算指标法时，如果拟建工程在建设地点、结构特征、地质及自然条件、建筑面积等方面与概算指标相同或相近，就可直接套用概算指标编制概算。根据选用的概算指标的内容，可选用两种套算方法：
A.以指标中所规定的工程每平方米、立方米的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再行计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式如下：
直接工程费=概算指标每平方米（m3）工程造价×拟建工程建筑面积（体积）
这种简化方法的计算结果参照的是概算指标编制时期的赞值标准，未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差，所以在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。
B.以概算指标中规定的每100m2建筑物面积（或1000m3）所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量，再计算直接工程费，在此基础上，再计算其他费用和利润税金。在概算指标中，一般规定了100m2建筑物面积（或1000m3）所耗工日数、主要材料数量，通过套用拟建地区当时的人工费单价和主材预算单价，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工费和主材费而无须再作价差调整。根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金。得到每平方米建筑面积的概算单价，乘以拟建单位工程的建筑面积，即可得到单位工程概算造价。
②拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整。在实际工作中，经常会遇到拟建对象的结构特征与概算指标中规定的结构特征有局部不同的情况，因此，必须对概算指标进行调整后方可套用。调整方法如下：
A.调整概算指标中的每平方米（m3）造价。将原概算指标中的单位造价进行调整（仍使用直接工程费指标），扣除每平方米（m3）原概算指标中与拟建工程结构不同部分的造价，增加每千方米（m3）拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。计算公式如下：
结构变化修正概算指标（元/m2）=J+Q1Pl—Q2P2
式中：J——原概算指标；
Q1——概算指标中换人结构的工程量；
Q2——概算指标中换出结构的工程量；
Pl——换入结构的直接工程费单价；
P2——换出结构的直接工程费单价。
则拟建工程造价为：直接工程费=修正后的概算指标×拟建工程建筑面积（体积）
B.调整概算指标中的工、料、机数量。将原概算指标中每100m2（1000m3）建筑面积（体积）中的工、料、机数量进行调整，扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的工、料、机消耗量，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的工、料、机消耗量，使其成为与拟建工程结构相同的每100m2（1000m3）建筑面积（体积）工、料、机数量。计算公式如下：
结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量+换人结构件工程量×相应定额工、料、机消耗量—换出结构件工程量×相应定额工、料、机消耗量
（3）类似工程预算法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用 于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。
①建筑结构差异的调整。调整方法与概算指标法的调整方法相同。
②价差调整。类似工程造价的价差调整方法通常有两种：一种是类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程造价资料中的主要材 料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接工程费，再行取费，即可得出所需的造价指标； 第二种是类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按下面公式调整：
D=AK
K=a%Kl+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5
式中：D——拟建工程单方概算造价；
A——类似工程单方预算造价；
K——综合调整系数；
a%、b%、c%、d%、e%——类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重；
K1、K2、K3、K4、K5——拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。
其他指标计算思路同上。
4.单位设备及安装工程概算编制方法
（1）设备购置费概算。国产标准设备原价可通过询价、查询或按主管部门规定的现行价格计算。非主要标准设备和工器具、生产家具的原价可按主要标准设备原价乘以主管部门或地区规定的百分比计算。设备运杂费按有关部门规定的运杂费率计算。
（2）设备安装工程概算的编制方法包括预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法。
5.施工图预算的概念和内容。施工图预算是根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量，并考虑实施施工图的施工组织设计确定的 施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程、单项工程及建设 项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。施工图预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。单位工程预算包括建筑工程预算和设备安装工程预算。 对一般工业与民用建筑工程而言，建筑工程预算按其工程性质分为一般土建工程预算、卫生工程预算（包括室内外给排水工程）、采暖通风工程、煤气工程、电气照 明工程预算、特殊构筑物如炉窑、烟囱、水塔等工程预算和工业管道工程预算等。设备安装工程预算可分为机械设备安装工程预算、电气设备安装工程预算和化工设 备、热力设备安装工程预算等。
6.施工图预算的主要作用和编制依据。施工图预算的主要作用有：（1）是进行招投标的基础；（2）是施工单位组织材料、机具、设备及劳动力供应的依 据；（3）是施工企业编制进度计划、进行经济核算的依据；（4）是施工单位拟定降低成本措施和编制施工预算的依据；（5）是甲乙双方统计完成工作量、办理 工程结算和拨付工程款的依据；（6）是工程造价管理部门监督、检查执行定额标准、合理确定工程造价、测算造价指数及审定招标工程标底的依据：
施工图预算的编制依据有：（1）施工图纸及说明书和标准图集；（2）现行预算定额及单位估价表、建筑安装工程费用定额、工程量计算规则；（3）施工组 织设计或施工方案、施工现场勘察及测量资料；（4）材料、人工、机械台班预算价格、工程造价信息及动态调价规定；（5）预算工作手册及有关工具书；（6） 工程承包协议或招标文件。
7.一般土建工程施工田预算的编制程序与方法
（1）单价法。根据地区统一单位估价表中的各项定额单价，乘以相应的各分项工程的工程量，汇总相加，得到单位工程的人工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的措施费、间接费、利润和税金，得出单位工程的施工图预算造价的方法。
用单价法编制施工图预算的主要计算公式为：
单位工程施工图预算直接工程费=∑（工程量X预算定额单价）
单价法编制施工图预算的步骤如图8—1所示。
图8—1 单价法编制施工图预算的步骤
单价法具有计算简单、工作量较小和编制速度较快、便于工程造价管理部门集中统一管理的优点。但由于是采用事先编制好的统一的单位估价表，其价格水平只 能反映定额编制年份的价格水平，在市场价格波动较大的情况下，单价法的计算结果会偏离实际价格水平，虽然可采用调价，但调价系数和指数从测定到颁布又滞后 且计算也较繁琐；另外由于单价法采用的地区统一的单位估价表进行计价，承包商之间竞争的并不是自身的施工、管理水平，所以单价法并不适应市场经济环境。
（2）实物法。应用实物法编制施工图预算，首先根据施工图纸分别计算出分项工程量，然后套用相应预算人工、材料、机械台班的定额用量，再分别乘以工程 所在地当时的人工、材料、机械台班的实际单价，求出单位工程的人工费、材料费和施工机械使用费，并汇总求和，进而求得直接工程费，然后再按规定计取其他各 项费用，汇总后就可得出单位工程施工图预算造价。
实物法编制施工图预算中主要的计算公式是：
单位工程预算直接工程费=∑（工程量×人工预算定额用量×当时当地工日单价）+∑（工程量×材料预算定额用量×当时当地材料预算单价） +∑（工程量×施工机械台班预算定额用量×当时当地机械台班单价）
实物法编制施工图预算的步骤如图8—2所示。
图8—2 实物法编制施工图预算的步骤
用实物法编制施工图预算，采用的是工程所在地当时人工、材料、机械台班价格，较好地反映实际价格水平，工程造价的准确性高。虽然计算过程较单价法繁琐，但利用计算机便可解决此问题。因此，定额实物法是与市场经济体制相适应的预算编制方法。
（3）综合单价法。所谓综合单价即分项工程完全单价，是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费，然后以直接工程费为基准参照费用定额把各项 间接费和利润、税金分解到各分部分项工程合成为综合单价，某分项工程综合单价乘以工程量即为该分项工程的合价，所有分项工程合价汇总后即为该工程的总价。 这种方法与前述方法相比较，主要区别在于：间接费和利税是用一个费率分摊到分项工程单价中，从而组成分项工程完全单价的：
这种方法是为了适应快速报价的要求而产生的，但是由于采 用的价格是一种综合单价，仍然是一种计划的综合单价，而不是通过市场竞争形成的单价，所以称这种方法为“过渡时期计价模式”，相应地称这种综合单价为过渡时期计价依据。
8.工程量清单计价的基本内容与方法。工程量清单计价方法，是指在建设工程招标投标中，招标人按照国家统一的（建设工程工程量清单计价规范）（以下简 称《计价规范》）的要求编制和提供工程量清单，投标人依据工程量清单、拟建工程的施工方案，结合自身实际情况并考虑风险后自主报价的工程造价计价模式。
工程量清单计价的基本过程分为两个阶段：工程量清单编制和工程量清单计价过程。
（1）工程量清单编制：工程量清单是表现报建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明绢清单，是由招标人按照《计价规范》附录 中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则，结合施工设计图纸、施工现场情况和招投文件中的有关要求进行编制。包括分部分项工程清单、措施项 目清单、其他项目清单。它是由招标方提供的一种技术文件，是招标文件的组成部分，一经中标签订合同，即成为合同的组成部分。工程量清单的描述对象是拟建工 程，其内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式。
①分部分项工程量清单。在编制分部分项工程量清单时做到四个统一，即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一和工程量计算规则统一。
A.项目编码。以五级编码设置，用十二位阿拉伯数字表示，前九位为全国统一编码，编制分部分项工程量清单时不得变动，其中一、二位为附录顺序码，三、 四位为专业工程顺序码，五、六位为分部工程顺序码，七、八、九位为分项工程项目名称顺序码，后三位为清单项目名称顺序编码，由编制人根据设置的清单项目编 制。
B.项目名称。在清单编制中项目名称的设置，可按《计价规范》附录中的项目名称为主体，考虑该项目的规格、型号、材质等特殊要求，结合拟建工程的实际情况而命名。
C.计量单位。计量单位采用基本单位，按照《计价规范》附录中各项目规定的单位确定。
D.工程数量。除另有说明外，所有清单项目的工程量应以实体工程量为准，并以完成后的净值计算；投标人报价时，应在单价中考虑施工中的各种损耗和需要增加的工程量。工程量计算规则应按照《计价规范》附录中给定的规则计算。
②措施项目清单。措施项目指为完成工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。措施项目清单的编制除考虑工程 本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等和施工企业的实际情况列项，可参考《计价规范》提供的“措施项目一览表”列项，不足部分可补充。
③其他项目清单。其他项目清单应根据拟建工程的具体情况列项。《计价规范》提供了两部分四项作为列项参考，不足部分可补充。
A.招标人部分。包括预留金、材料购置费等。其中预留金是指招标人认为可能发生的工程量变更而预留的金额。
B.投标人部分。包括总承包服务费、零星工作项目费等。其中总承包服务费是指为配合协调招标人进行的工程分包和材料采购所需的费用；零星工作项目费是指完成招标人提出的不能以实物量计量的零星工作所需的费用。
（2）工程量清单计价。工程量清单计价包括编制招标标底、投标报价、合同价款的确定和办理工程结算等。工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成由招 标人提供的工程量清单所列项目的全部费用，具体包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单计价采用综合单价计价，综合单价包括 完成规定计量单位合，格产品所需的人工 费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。综合单价适用于分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。分部分项工程量清单的综合单 价，不包括招标人自行采购材料的价款。
①标底的编制。招标工程如设标底，标底应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法，以及按照省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制。
②投标报价。投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟定的施工方案或施工组织设计，依据企业定额和市场价格信息，或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。
A.分部分项工程量清单的综合单价。分部分项工程综合单价的制定，可参考建设行政主管部门颁发的消耗量定额或企业定额。若套用企业定额，投标报价时， 除按招标文件的要求填写分部分项工程量清单外，招标人一般还要求附上相应的综合单价分析和说明，便于评标定标。
分部分项工程费：∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价
B.措施项目清单的金额。应根据拟建工程的施工方案或施工组织设计，详细分析其所含的工程内容，参照《计价规范》规定的综合单价组成确定。《计价规 范》“措施项目一览表”中所列的措施项目名称、计算方法及说明，仅供工程招投标双方参考，计算时按招标文件或合同约定执行。投标人在报价时，应根据本企业 的实际情况，调整措施项目的内容及报价。编制人没有计算或少计算费用，视为此费用已包括在其他费用内，额外的费用除招标文件和合同约定外，不予支付。
措施项目费：∑措施项目工程量×措施项目综合单价
C.其他项目清单的金额。招标人部分的金额可按估算金额确定；投标人部分的总承包服务费根据招标人提出要求所发生的费用确定，零星工作项目费根据“零星工作项目计价表”确定。其他项目清单中的预留金、材料购置费和零星工作项目费，均为估算、预测数量。
其他项目费：招标人部分费用+投标人部分费用
D.单位工程报价：分部分项工程费+措施项目费+其他项
目费+规费+税金
E.单项工程报价：∑单位工程报价
F.建设项目总报价：∑单项工程报价
③工程量变更及其计价。合同总综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有约定外，应按下列办法确定：
A.工程量清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。
B.由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程 量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算依据，由于工程量的变更，且实际发生了规定以外的费用损失，承包人可提出索 赔要求，与发包人协商确认后，给予补偿。
9.工程量清单计价的步骤和程序。工程量清单计价的步骤为：
（1）熟悉工程量清单；
（2）研究招标文件；
（3）熟悉施工图纸；
（4）了解施工组织设计；
（5）熟悉加工定货的有关情况；
（6）明确主材和设备的来源情况；
（7）计算工程量；
（8）确定措施项目清单内容；
（9）计算综合单价；
（10）计算措施项目费、其他项目费、规费、税金等；
（11）将分部分项工程项目费、措施项目费、其他项目费和规费、税金汇总、合并、计算出工程造价。
根据计价规范的规定，工程量清单计价程序可用表8—1表示。
10.工程量清单统一格式。工程量清单计价格式应由下列内容组成：（1）封面；（2）投标总价；（3）工程项目总价表；（4）单项工程费汇总表； （5）单位工程费汇总表；（6）分部分项工程量清单计价表；（7）措施项目清单计价表；（8）其他项目清单计价表；（9）零星工作费表；（10）分部分项 工程量清单综合单价分析表；（11）措施项目费分析表；（12）主要材料价格表。
九、建设工程财务评价与功能评价
（一）考试目的
通过对建设工程财务评价与功能评价的考核，测试考生对建设工程财务评价、功能评价基本原理与方法的掌握和在资产评估工作中的运用情况，考核考生掌握财务评价和功能评价基本知识的熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）财务评价的指标体系；
（2）财务评价中反映项目盈利能力分析指标的计算方法和评
价标准。
2.熟悉以下内容：
（1）财务效益和费用的识别和计算；
（2）财务评价报表的编制；
（3）财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和评
价标准；
（4）建筑工程功能评价的内容；
（5）建筑工程功能评价的方法。
3.了解以下内容：
财务评价的概念、工作程序及内容。
（三）要点内容
1.财务评价指标体系。按照是否考虑资金时间价值，财务评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括静态投资回收期、借款偿还 期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等；动态评价指标包括动态投资回收期、财务净现值和财务内部收益率等。
根据指标的性质，财务评价指标可分为时间性、价值性和比率性指标。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等；价值性指标包括财务净现值等；比率性指标包括财务内部收益率、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等。
2.财务评价中反映项目盈利能力分析指标的计算方法和评
价标准。
（1）财务净现值（FNPV）。财务净现值是按行业基准收益率或设定的目标折现率（ic），将项目计算期（n）内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。其表达式为：
在多方案比选中，取财务净现值大者为优，如果FNPV≥0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。
（2）财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济含义是在项目终了时，保 证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。其表达式为：
财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采用内插法求
得。内插公式为：
内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当FIRR≥ic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。
（3）动态投资回收期（Pt）。动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收能力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起，表达式为：
计算公式为：
动态投资回收期：（累计折现值开始出现正值的年数—1） +上年累计折现值的绝对值／当年净现金流量的折现值
在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期Pt与基准回收期Pc相比较，如果 表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。
（4）投资利润率。投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。计算公式为：
投资利润率数值愈大愈好。在财务评价中，将投资利润率与行业平均投资利润宰相比，当投资利润率≥行业平均投资利润率时，则项目在财务上可行。
（5）投资利税率。投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利税总额或生产经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献的指标。计算公式为：
投资利税率数值愈大愈好。在财务评价中，当投资利税率≥行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。
（6）资本金利润宰。资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：
该指标数据愈大愈好，评价标准应以同行业的平均资本金利润率作比较，大于等于平均资本金利润率时为可行。
3.财务效益和费用的识别和计算。建设项目的财务效益主要表现为生产经营的产品销售（营业）收入；财务支出（费用）主要表现为建设项目的总投资、经营 成本和税金等各项支出。此外，项目得到的各种补贴、项目寿命期末回收的固定资产余值和流动资金等，也是项目得到的收入，在财务评价中视作效益处理。
4.财务评价报表的编制。财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表，对于涉及外贸、外资及影响 外汇流量的项目，为考察项目的外汇平衡情况，尚需编制外汇平衡表。除必须编制以上几种基本报表外，还应编制辅助报表，主要有固定资产投资估算表、流动资金 估算表，投资计划与资金筹措表、固定资产折旧费估算表、无形及递延资产摊销表、总成本费用估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息表等 等。
5.财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和评价标准。
（1）借款偿还期。借款偿还期，是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧及其他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。其具体推算公式如下：
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年
份+当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额
借款偿还期满足贷款机构的要求期，即认为项目是有借款偿债能力的。
（2）利息备付率。利息备付率也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保证倍率。在正常经营情况下，利息备付率应当大于2。
（3）偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。
偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。正常情况下应当大于1，且越高越好。
6.建筑工程功能评价的内容。建筑功能评价，就是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。对于不同的建筑工程， 由于建设目的不同，在功能评价方面的内容也不尽相同。概括起来，建筑工程功能评价的主要内容包括：社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能和经济 消耗。对建筑工程功能的评价，往往通过评价一系列反映这些因素的指标来实现。对于公共建筑、工业建筑、住宅建筑和住宅小区的功能，应采用不同的指标体系进 行评价。
7.建筑工程功能评价的方法。建筑工程功能评价是一种综合评价，是追求多目标综合效果的评价，它通过对一系列相互关联的指标进行综合评价而实现。建筑工程功能评价的方法有多种，简单而常用的评价方法有：专家评议法和综合评分法。
（1）专家评议法。在对建筑工程功能评价之前，选择专家组成评议小组，对建筑工程各种功能进行定义、整理，共同协商拟定评价的内容，经过专家的认真分 析、横向比较和调查后进行综合评议，确定建筑物功能的评价结果。这种方法是一种定性的评价方法，其优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深人地听取各方 面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。
（2）综合评分法。采用综合评分法时，首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分，其中定性指标采取专家打分的方法确定分值，定量指标按照其实现功能的满足程度转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该建筑功能评价的综合得分。即：
式中：V——功能评价综合得分；
Vi——各评价指标得分。
若评价指标较多时，应对各指标的重要程度有所区分，首先应结合各指标对实现建筑工程功能贡献大小的不同，由专家确定指标权重；其次用这些指标对建筑工 程功能进行衡量，视其符合程度确定指标得分；最后将每项指标权数与指标分值相乘，累计求出综合评价分。即：
式中：Wi——各指标权重系数。
综合评价法具体步骤如下：
①建立评价指标体系。
②确定指标权重。确定指标权重的方法有；直接打分法、对比求和评分法、环比评分法、逻辑判断评分法和功能系统评分法等。
③确定指标分值。对于定性指标采用专家评分的方法确定分值；对于定量指标，可先计算出数值，然后参考定性指标的评价方法，将该数值与事先确定的评价等 级标准中的标准分值进行比较，视其满足程度确定指标得分；功能评分可通过组织专家（或有经验人员）小组会议进行或由各专家个人分别评分，然后采用算术平均 法、加权平均法或中位数法进行整理后作为评价指标的，分数值。
④计算综合评价得分，确定评价结论。
指标得分：指标分值×该指标权重
综合得分：∑指标得分
十、建筑物的损耗
（一）考试目的
通过对建筑物损耗知识的考核，测试考生对建筑物损耗的概念、内容及损耗确定方法的掌握程度，考核考生判断建筑物损耗的能力。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
建筑物损耗确定方法。
2.熟悉以下内容：
（1）建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素；
（2）确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。
（三）要点内容
1.建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素。建筑物的损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体 体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。
（1）物质因素。引起建筑物实体损耗的因素有：因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用丽产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。
（2）功能因素。功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：技术更新（指科学理论上的 重大突破），新技术、新工艺的推广运用和设计变化（含消费观念的变更）。在房地合估时，建筑物的用途与土地的利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑 物的功能性损耗。
（3）经济因素。经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。造成经济损耗的因素包括：周边地区经济的衰退；此建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。
2.建筑物损耗确定方法。建筑物损耗确定方法主要有：使用年限法、观察法、综合法等。
（1）使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。基本计算公式为：
d=（1-R）U/N×l00%
D=C·d
q=1-d=[1-（1-R）t/N]×100%
V=C·q
式中：d为建筑物损耗率；D为建筑物的损耗；R为预计的建筑物的残值率；t为建筑物已使用年限；N为建筑物的耐用年限；C为建筑物的重置价值；q为建筑物的成新率；V为建筑物理值：
资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判 断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出 损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。
（2）观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依 据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公 式计算损耗率：
损耗率=结构部分合计得分×C+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
式中：C为结构部分的评分修正系数；S为装修部分的评分修正系数；B为设备部分的评分修正系数。评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。
（3）综合法。综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新率的方法。其中比较典型的有观察与使用年限加权平均法，是指建筑物的损耗率或成新 率的测算同时采用使用年限法和观察法两种方法，并赋予两种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率的方法。具体可采用以下三个步 骤：
①运用使用年限法测算损耗率或成新率；
②运用观察法测算损耗率或成新率；
③确定两种方法的适当权数，然后按下列公式加权平均，计算建筑物的损耗率或成新率：
损耗率：使用年限法损耗率×A1，+观察法损耗率×A2
或：
成新率：使用年限法成新率×A1，+观察法成新率×A2
式中A1、A2分别为使用年限法和观察法的权数。
综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。考虑其他因素后，利用综合法计算建筑物的损耗率或成新率的公式为：
损耗率＝使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2+其他因素损耗率×A3
或：
成新率=使用年限法成新率×Al+观察法成新率×A2+其他因素成新率×A3
式中A1、A2、A3分别为使用年限法、观察法和综合其他因素的权数。
（4）其他方法。如修复法，是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率的方法。在实 际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，分别计算其损耗率。根据各部分价值占重置价的比值确定加权系数，通过加权平均确定建筑物的损耗率。
3.确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分 类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建 筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及其编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘 察后，应依据勘察结果，以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。现场勘察 的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。
十一、建设用地
（一）考试目的
通过对建设用地相关知识的考核，测试考生对建设用地相关知识及管理规定的掌握情况，主要考核考生对地价及其价值影响因素的熟悉程度，以及对土地成本构成的熟悉程度。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）建设用地的取得及建设用地的相关费用和相关工作；
（2）城市规划对房屋建筑及建设用地的限制；
（3）土地利用总体规划对建设用地的限制。
2.熟悉以下内容：
（1）建设用地的特性；
（2）建设用地的分类；
（3）建设用地的转让和丧失；
（4）耕地保护的相关规定；
（5）土地整理和土地复垦的相关规定。
3.了解以下内容：
（1）建设用地的环境；
（2）国家对加强开发区管理的相关规定。
（三）要点内容
1.建设用地的基本特性。建设用地的基本特性包括其非自然生态利用特性、区位利用特性、逆转的相对困难性等。
2.建设用地的分类：根据现行《土地分类》规定，我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类：
3.建设用地的取得。根据我国《房地产管理法》规定，获取国有土地使用权的基本方式有两种：出让和划拨。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分成两种具体方式：（1）招标、拍卖、挂牌；（2）协议出让。建设用地取得的其他方式还包括：租赁和转让等。
4.取得建设用地的相关费用和相关工作。2004年重新修订的《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予 补偿”。建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征收土地的补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还 须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。
（1）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。征收土地补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地 占用税、土地管理费等。征地补偿安置工作的基本出发点是：要保证被征地农民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，农村集体经济组织和农户还在拟征土地 上抢栽、抢种、抢建的，在征地时一律不予补偿。省级国土资源部门要会同有关部门制订省城内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布 执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定。经依法批准占用基 本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的补偿标准执行。被征地农民将采取“农业生产、重新择业、入股分红、异地移民”四种安置途径，符合规定条件的纳 税人可以按规定程序向土地管理机关同级的征收机关提出耕地占有税、契税的减免申报。
（2）拆迁安置工作及补偿费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等 因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按上述方法计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆 迁人心当对被拆迁入或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励赞：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承 租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬 迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（3）出让金、土地转让金。土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和 转让使用权，要向土地受让者征收契税；转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。
5.建设用地的转让和丧失
（1）建设用地的转让。依法取得的国有土地使用权可以依法转让。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权的转让服从不同的转让条件。建设用地的转让应当 签订书面转让合同，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得的土地使用权转让，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的 年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
（2）建设用地的丧失。建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失。建设用地的丧失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和闲置土地的收回：
6.城市规划对房屋建筑及建设用地的限制。（中华人民共和国城市规划法）规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管 理”。城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：（1）城市规划对建设项目立项的要求；（2）城市规划对建设项目申请用地的要求； （3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；（4）城市规划对建设项目开工的要求；（5）城市规划对建设项目竣工的要求；（6）城市规划对建设项目临时 用地的要求；（7）城市规划的其他要求。
7.土地利用总体规划对建设用地的限制。《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 土地利用计划制定、建设项目用地预审、农用地转用和建设用地审批、城市和村镇规划建设用地规模审核、土地开发整理和土地执法检查等，都必须依据和符合土地 利用总体规划。土地利用总体规划对建设用地的具体限制内容包括：（1）土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定；（2）土地利用总体规划对具体建设 项目建设用地的规定。
8.耕地保护的相关规定。（中华人民共和国土地管理法）规定，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。（中华人民共和国 土地管理法）保护耕地的方式是实行基本农田保护制度。国家对应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理的耕地类型做出了具体规定。国家耕地保护 政策的相关规定包括：（1）国家实行占用耕地补偿制度；（2）非农业建设必须节约使用土地；（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地；（4）基本农田保护 区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用：
9.土地整理和土地复垦的相关规定。土地整理，就是依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治；对在生产建 设过程中，挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦；对滩涂、盐碱地、荒草地、*土地等未利用的宜 农土地进行开发利用。土地复垦是土地整理的一种，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的 活动。国家对土地整理和土地复垦的相关规定包括：（1）土地开发整理要与保护和改善生态环境协调统一；（2） 土地开发整理要与农业生产结构调整有机结合；（3）加大工矿废弃土地复垦力度；（4）土地复垦应当与生产建设统一规划。
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