浅淡成本逼近法中土地取得费的测算

成本逼近法是房地产估价和土地估价的一种方法。土地征用费的计算是成本逼近法应用中的重点和难点。本文结合笔者自身的评估实践，总结了征地成本的构成和计算方法，以提高成本逼近法的可操作性。
关键词:土地购置费构成的计算
成本逼近法是以开发土地所发生的各种费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税金和土地所有权来确定土地价格的估价方法。该方法一般适用于工业用地和新开发用地的评估。特别适用于特殊情况下的地价评估，如工业企业股份制改造、土地交易案例缺乏等。根据国家土地管理局《城镇土地估价规程》和鹿心社主编的《中国房地产估价手册》，成本强制法的基本公式为:
地价=土地取得费+土地开发费+各种税费+利息+投资利润+土地所有权收益
应用上述公式评估时，土地开发费、税金、利息、投资。但征地费计算困难，征地费计算正确与否对利息、投资利润、土地所有权收益影响很大。因此，土地收购费用的确定是成本逼近法应用的重点和难点。本文作者结合自己的估值实践进行分析，与大家共同探讨。
一、征地费的含义
征地费是指待估宗地所在区域内同类土地征收所支付的平均费用。其实质是国家依法采取强制措施，补偿原所有者的未来收益，是地租资本化的另一种表现形式。《土地管理法》第四十七条规定“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费”；“征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定”。虽然《土地管理法》对征地补偿做了一些规定，但作为统一的征地制度，我国仍然没有统一的征地补偿标准。以土地补偿为例，《土地管理法》规定为前三年平均年产值的3-6倍，但各地很不一致。如果上海拿3倍，北京拿6倍。至于安置补助费的标准规定，各地也有差异。比如上海征地发生的费用有16项，其中政策性7项，补偿性9项。北京征地发生的费用有13项，其中政策性3项，补偿性10项。鉴于上述情况，征地费的确定是我们具体操作中的一个难点。因此，我们在使用成本逼近法评估土地时，征地费的确定应根据当地的补偿费标准，结合土地用途进行计算，并尽可能在自己的评估实践中找出规律。
二。评估实务中确定土地取得费用的探讨
根据我国国情，目前我国土地取得方式有三种:行政划拨、有偿出让、二三级市场有偿出让。在我们的评估实践过程中，最常见的情况是行政划拨。本文以行政划拨土地为典型案例，结合自己的评估实践，对行政划拨土地的评估进行了总结。现实中，各建设单位通过行政划拨方式取得土地时，通常有两种土地来源，一种是通过征用耕地取得，另一种是通过城市房屋拆迁取得。在具体评估过程中，我们采取以下措施计算征地成本:
1。征用农用地取得的土地，征地费用的计算主要包括:土地补偿费、地上物补偿费
(如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿费)、安置补助费(如富余劳动力和人员安置费)。
2。对城市建成区拆迁改造取得的土地，在计算土地成本时，主要包括:被拆迁房屋及其附属物的补偿费、安置房的购建费、被拆迁人的搬迁补助费、提前搬迁奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位停产停业期间的损失补助费、搬迁管理费、搬迁服务费等。这里需要特别注意的是，上述两种确定征地费用的方法，都要考虑到目前同一地区、同类土地的征地客观成本，企业在征地过程中发生的实际成本不能作为征地费用。
三。应用实例
案例某工业用地位于城市郊区，土地使用权性质为划拨，土地形状规则。工厂为了进行股份制改造，要求对土地资产进行评估(只需要土地的单价)。
由于委托宗地位于新乡市郊区，对委托宗地周围的土地利用情况进行了调查，现状多为工业用地和耕地。本次采用成本逼近法评估宗地地价，主要依据新乡市人民政府[1992]42号及市政府发布的其他土地文件精神。根据成本逼近法的计算步骤，按照二级粮田亩年产值850元，人均耕地5分以上7分以下的标准，费用如下:
1。征地费
土地补偿费7.65元/m2
安置补助费6.37元/m2
青苗补偿费0.51元/m2
劳动力安置费11.5元/m2
土地。总征地费用:28.43元/m2
2、相关税费
耕地占用税6.30元/m2
水利基金3.00元/m2
农田发展基金30.00元/m2
合计:39.30元/。该宗地位于我市其他用地V级区(内级区外)，公共基础设施程度基本达到宗地红线外“五通”，红线内“五通一平”。根据我市相关文件，土地开发费用为80元/平方米。
4。投资利益
根据待估土地的规模和项目占用土地的特点，经调查确定土地开发周期为一年。投资利息按1999年6月10日中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%计算，土地购置费和税费为一次性投资。土地开发费为分期平均投资:
投资利息=(28.43+39.3)×5.85%+80×[(1+5.85%)0.5-1]= 6.27元/m2
5、投资利润
投资利润。
利润=(28.3+39.3+80) ×12%=17.73元/平方米