如何评估承租土地使用权价格

论述了土地征收的历史成因及其对现实政策的影响，分析了土地征收的不同比例、各种状态、规划用途、征收方式等因素的组合对土地征收费用的影响，分析了土地征收费用与建设项目不同用途、不同容积率的关系，利用公式简化复杂问题，推导出直观的综合公式，对地价评估和地价管理具有一定的参考价值。

一.背景

当前，城市建设发展迅速，旧城改造和市政建设的任务越来越重。新建项目有一定的征地面积。开发商、建设项目原用地单位、规划部门、土地管理部门、规划部门等部门和单位在征地问题上也持不同意见。鉴于此，本文提出了一些有价值的建议，并对征地成本评估进行了探讨和分析。

二、土地征收的相关性分析

1.收地的概念。

根据《北京市城市规划条例》第三十一条规定，征地是指城市建设项目沿道路、铁路、河流、绿化带等公共用地安排建设时，建设单位依照北京市有关法律法规征收的公共用地。土地征收中的“征用”一词是指广义上的“征收”，不仅包括“征用”，还包括“代拆”，即指征收、代拆等。

2.土地征用的起源

在计划经济体制下，企业申请用地，国家根据项目需要无偿划拨，企业无偿取得国有土地使用权。企业取得土地使用权时，往往有公共用地，需要同时征用。政府往往通过征收项目的方式将这部分成本分摊到建设项目中，这在当时的经济体制下是合理的，因为企业是国有企业，国有企业的资产是国有的，国家用国家的钱征收城市公共土地，所以企业无可厚非。但是，在现行市场经济体制下，企业的投资主体发生了很大变化，出现了大量非国有经济投资主体。特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后，如果计划经济体制下的规定不变，由项目建设单位承担征地费用，暴露出许多问题，引起了人们对征地问题的极大关注。

3.关于土地征收的探讨

(1)每个建设项目征收土地的比例不同，征收土地的成本差异较大，征收土地的规划用途不同，对建设项目的影响也不同。如果不区别对待征地问题，显然对建设单位不公平。尤其是目前中国已经成功加入世贸组织，各项政策法规都在逐步与国际接轨。如果仍然简单地按照过去计划经济体制形成的惯例来指导和管理当前市场经济条件下的建设项目，必将削弱准备投资的外来企业和个人的信心，不利于北京经济发展和有序市场竞争的形成。

(2)从纯粹的市场角度来看，如果项目在规划用途确定后转让，那么说明代开发商征收的土地已经接受了征收的土地作为项目取得的条件。此外，项目在初步规划或可行性研究阶段征求规划意见时，已明确拟征收土地，开发企业决定继续开发项目，说明项目已规划拟征收土地，开发企业可以接受。也就是说，开发企业看好项目未来的开发收益，在取得项目土地使用权时，可以承担征收土地的成本作为附加成本。

(3)随着城市建设的快速发展和旧城改造任务的日益加重，政府也面临着尴尬的局面。一方面，建设项目好，容易吸引投资者；另一方面，征地负担过重会增加开发企业的压力，阻碍或影响其投资积极性，进而影响旧城改造的进程。有人认为，政府征收土地不拿一分钱，但建设项目用地的土地收益并没有少。在土地资源稀缺，市场供小于求的情况下，这将对土地市场起到一定的调节作用。但在房地产开发资金紧缺、土地市场供大于求的形势下，这不仅不能引导和规范市场，反而会导致土地市场的无序，不利于政府的宏观管理和市场调控。总之，征收土地成本的分配或承担受土地市场供求关系的影响。

(4)从地价的定义可以看出，政府向建设项目收取的毛地价(土地出让金)只是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括征地范围内的基础设施费和土地出让金。但征地费是指为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用地单位的一种补偿，而不是支付给土地所有者(国家)的费用。从理论上讲，它们之间存在如下等价关系:

建设用地成熟地价=政府征收的建设用地价格+建设用地征地拆迁费用+代政府征收的征地拆迁费用。

如果把征地作为获得新建设项目的条件，从成本获取和政府立场来看，征地成本只会增加项目的征地成本。从市场的角度和新项目建设单位的立场来看，在该地区成熟地价水平不变的前提下，这一成本降低了政府为取得土地使用权应收取的地价。

这涉及到原土地使用者、政府和开发企业三方的利益。这里的原土地使用者是指广义的原土地使用者，包括建设项目上的原土地使用者和征地上的原土地使用者。建设项目对原土地使用者的征地、拆迁及政府费用由开发企业承担；地上收取的政府收入免缴，征地拆迁费用由政府和开发企业共同承担。

(5)从征收土地的概念和上述规定来看，征收土地主要是指征收公共土地。既然是公共用地，就应该按照“谁收益谁投资”的原则，代表被征地方合理分摊征地成本。征地费的直接受益者是分布在道路、河流、绿化带沿线的建设项目和政府，因此征地费也应由这些直接受益者合理分担，其中政府应分担一部分征地费。

一种思路是解决征收土地成本中政府应承担的部分，即实行收支两条线政策。另一种思路是，从建设项目收取的土地总价款中，分摊一部分征地费用。

三。土地收购成本的分析与确定

1.征地土地使用权的性质

郊区征收的土地一般是集体土地。在城市地区，被征收土地的土地使用权性质可以是划拨土地使用权、以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。目前征收的土地大部分是划拨土地，所以如果不具体说明本文中征收土地的土地使用权性质，土地使用权将划拨到市区。

2.征地项目来源

征地项目来源主要包括旧城区改造和征收集体土地。其中，旧城改造分为:危旧房改造、污染群众的企业搬迁转移、现有土地转开发、项目转让等。

3.土地征收成本的确定方法。

根据建筑面积和土地面积确定征收土地费用有几种方式。

*基于当前建筑面积计算的征收土地。

*按征收土地面积计算。

*根据整个建设项目，征地拆迁费用按目前建筑面积分摊。

*按整个建设项目征地拆迁和按征收比例进行分摊。

此处征收土地比例=征收土地面积& cedil建设用地面积

另外，可以考虑按照征收土地的比例分摊地上建筑物的面积，这样往往对开发企业不公平，因为大多数情况下，征收土地的成本高于建设用地。

最后，本文根据被征收土地的现有建筑面积确定土地征收费用。如果建筑红线只是划分了一个被拆(被征收)单元，则按照该地块划分的土地面积分摊土地征收费用。这种方法虽然不好操作，但接近实际成本，相对合理。

4.确定征收土地的成本。

确定征地成本有两种方式，一种是参考基准地价评估，根据新基准地价体系中的熟地价和毛地价水平修正后得出征地成本，另一种是根据征地拆迁政策上的房屋现状评估征地成本。本文根据拆迁征地政策，参照住宅和非住宅房屋拆迁的相关法律法规，征地费用可表述如下:

(1)征收市区范围内的非居住用地。

本次征地的最低成本=区位价格& acute当前容积率的调整系数& acute现行住房用途调整系数& acute位置修正系数+地面物体补偿价格

这个公式主要是指非住宅拆迁的补偿方式。

(2)在市区范围内征收住宅用地。

本次征地的楼面成本=(基准地价& acuteK+基准房价)& acute建筑面积+地上物补偿价格

这个公式是参照住宅房屋补偿公式确定的。K为容积率调整系数，基准地价、基准房价和K值根据项目具体情况确定。地面补偿参照大部分项目的拆迁水平确定。

需要注意的是，以上费用均为计算费用，并非实际费用。除上述费用外，还包括各种补贴、相关管理费和服务费。通过计算可以得出征地总成本，最终结果应以客观合理部分为准。

四、建设工程费用分摊基数代征。

根据建设项目建筑面积与被征收土地面积的关系和公式，规划项目分摊的楼层征收土地费用为:

征用土地比例=征用土地面积& cedil建设用地面积

可以推断出:

规划楼层分摊征收土地成本

=土地征用总成本& cedil项目的建筑面积

=土地征用总成本& cedil(建设项目建设用地面积& acute规划地积比率)

=土地征用总成本& cedil(征收土地面积& cedil征收土地比例)& cedil规划地积比率

=土地征用总成本& cedil占地面积& acute征收土地比例& cedil规划地积比率

=现状，分摊地上收地成本& acute征收土地比例& cedil规划地积比率

即:

规划配楼及征地费=现行配楼及征地费& acute征收土地比例& cedil规划容积率
根据上述公式，若建设项目征收土地比例为50%，现状容积率为0.7，规划容积率为2.5，则规划楼面成本为现状征收土地楼面成本的14%，现状楼面成本的20%。

五、收取费用分摊。

根据以上分析，按照“谁受益，谁投资”的原则，政府应分担一部分成本，可根据项目的规划容积率、征收土地的比例、征收土地的规划用途计算。公式是:

政府费用分摊(下限)

=规划楼层分摊收地成本& acute征地比例修正系数& acute规划用途修正系数

=现状，分摊地上征地成本& acute征收土地比例& cedil规划容积率&锐；征地比例修正系数& acute规划用途修正系数

其中，规划用途修正系数主要考虑了被征收土地的规划用途可能对建设项目产生积极影响，也可能产生消极影响。根据被征收土地的规划用途对建设项目的影响程度进行修正。

征地比例修正系数是建设项目建筑面积分摊的征地费用确定后，根据征地受益人的受益程度来分摊这部分费用，即确定建设项目与政府有一个合理的分摊比例。

地价管理是一种政府行为，征地费用应该在什么时候分摊。本文不做评论，只在征地费用要分摊的前提下讨论。