美国宪法判例中财产权保护

1.导读:这么说吧，在美国的一些著作
中，作者不厌其烦地指出，与民法中的财产权不同，宪法中的财产权主要是私人个体针对公权力的侵犯而享有的财产权，当然包括排除公权力对私人个体之间既定的特定财产秩序进行不当干预的权利。[1]知道这一点很重要，因为我国在一定意义上和规模上已经有了民法上的财产权保护规范。随着物权法规范的确立和未来民法典的诞生，这一民法物权保护规范体系将会更加完善。在这种情况下，如果不把宪法和民法中的财产权概念割裂开来，可能只能满足于民法对财产权的保护。甚至“忽略了财产权宪法保护这一课题的独立存在和重大意义”，或者“简单地把通过修改宪法来完成这一课题的意义理解为对民法中财产权保护制度的确认或政治宣示，从而停留在宪法是纲领性文件的传统洞见上”。[2]

本文将有效补贴上述观点的成立，但这并不是他问题意识的核心。众所周知，财产权的宪法保护已经成为当今修宪讨论的热点之一。值此之际，我们不妨问一问:如果中国要建立或完善财产权的宪法保护机制，能否借鉴外国宪法关于财产权保护的相关经验，有哪些国家可以借鉴？显然，这些问题的答案将有赖于庞大而艰巨的研究活动，但本文暂且以美国为对象，聚焦于近期的一个重要宪法案例，引出本文的研究结论。

很多人都很熟悉，美国联邦宪法中没有明确的财产权保护条款，但第五修正案规定，未经正当法律程序不得剥夺任何人的生命、自由和财产，未经适当补偿不得征用私人财产供公共使用；此外，宪法第一条第十项还规定；任何州都不得制定损害合同义务的法律。前者被称为征用条款，其含义通过第十四修正案中的正当程序条款适用于每一个州；[3]而后者则是宪法中所谓的“契约条款”。美国宪法正是通过这些条款间接保护宪法财产权，[4]其中征用条款起着特别重要的作用。

但是，说政府可以根据第五条或第十四修正案的规定有权征用私有财产，这是错误的。这是因为修正案中的相关条款是人权条款，原则上不能推断公权力的某种权威性。在美国，一般认为政府的征用权是主权固有的权利，征用条款并没有授予这种权利，只是规定了行使的条件。其中一个最重要的条件是，征用必须得到补偿。可以说，美国财产权宪法保护的核心不是禁止政府对私有财产权的规制，而是设置了征收补偿的有条件阻止机制。至于在什么情况下，如何赔偿，需要在有效的宪法制度下进行具体的解释，这就是宪法诉讼，而由此产生的宪法案例就是那个具体解释的权威文本。如果没有宪法诉讼制度和宪法判例制度，美国宪法第五修正案和第十四修正案中的征收条款也将成为一种“搁置”条款，就像中国宪法中的大部分条款一样，甚至就像我们可能在不久的将来的宪法修正案中引入的那种私有财产权保护条款一样。

但美国毕竟不同，其征用条款在上述两种动力体系下成功生效。在传统实践中，美国首先严格区分了国家的“征用权”和“警察权”两个概念，在行使征用权时对私有财产的规制给予政府补偿，而使用警察权(包括剥夺)的规制一般不需要补偿。但这就产生了一个难题，即什么样的财产规制属于警察权的规制，什么样的财产规制属于宪法上的取得。这一问题自然反映在日常的宪法诉讼中，成为宪法争议的重要焦点，形成了一系列宪法判例。

二。卢卡斯案件概述

我们先来看卢卡斯诉南卡罗来纳州海岸议会案。[5]这是一个典型的、比较新的案例。由此，我们可以通过回顾过去的案例来考察美国宪法对财产权保护的基本情况。

卢卡斯案是从美国沿海环保开始的。1972年，联邦议会颁布了《沿海地区管理法》，[6]规定各州可以制定沿海环境保护计划，并通过根据此类计划分配一定的财政补贴，诱导各州加强沿海环境保护，从而间接达到保护海岸线的目的。该法实施后，各州确实相继立法保护沿海环境。与此同时，南卡罗来纳州也于1977年颁布了《沿海地区管理法》。根据本法规定，海滨和毗邻海滨的海滩地区为重要保护区(以下简称保护区)。禁止在这些地区建造住宅，并相应限制土地的使用。但由于这一划定的保护区范围相应狭窄，不足以完全防止海岸线的侵蚀，国家于1986年成立了咨询委员会，并根据其调查报告，于1988年制定了《沿海地区管理法》。[7]新法律扩大了指定的保护区，并与1977年的《沿海地区管理法》一样，对这些地区的土地使用作出了规定。

本案当事人卢卡斯在棕榈岛从事房地产开发，建造了一个名为Wild Dune的住宅小区。1978年，卢卡斯本人就住在这里，1986年，他用私人资金97.5万美元买下了另外两块住宅用地。这两块陆地距离海岸大约90米。根据1977年的海岸带管理法，它们不是划定的保护区，但根据1988年的海岸带管理法，它们属于这样的区域，禁止建造住宅。因此，卢卡斯向州地方法院提起诉讼，理由是该法案的土地使用限制相当于无偿取得财产，要求南卡罗来纳州海岸委员会[8]对损失进行赔偿。

在一审法院，卢卡斯没有辩称本案的州法属于正当行使州警权，只是要求赔偿损失。法官接受了Luke的请求，命令缔约国赔偿他120万美元的损失。原因是当卢克在1986年购买该案件中的土地时，该土地被确认为住宅用地，可用于建造房屋。然而，随着1988年新法的确立，土地因其土地使用规定而失去了合理经济利用的可能性，完全变得“一文不值”

然而，在上诉审判的州法院，法官以卢卡斯对州法的有效性没有争议为由，判定该法是为了防止公共伤害的发生，宪法的征用条款中不需要赔偿损失。州法院的判决是在1991年做出的。事实上，早在1990年6月口头辩论程序结束后,《南卡罗来纳州海岸地区管理法》就已得到修正。修订后的法律规定建立特别许可制度，国家委员会可以根据个人的特殊情况允许使用特定的住宅用地。

但是卢卡斯将此案上诉到联邦法院。

三。先例和问题

显然，这个案件相当复杂，但主要涉及:政府根据公共利益的需要对私有财产进行管制是否构成“征用”，受管制的私有财产能否受到宪法财产权的保护。

在美国宪法中，征用的形式相当广泛。除了剥夺土地所有权可以被视为征用，其他形式的财产权管制，包括阻碍财产的使用，都可以被视为征用。另外，无形财产即使被剥夺，也可能构成征用，所以需要补偿。但如前所述，由于征收权与警察权的区分，确认某项财产规定是否属于征收，是一个相当复杂的法律问题。

在这一点上，联邦法院已经建立了权威的先例。1922年的马霍案是这方面的一个重要案例。在这种情况下，原方从煤矿公司购买了一块土地的地面权。当时双方约定的条件之一是，煤矿公司可以继续保留在其地下采煤的权利。然而，从那时起，国家法律规定，禁止可能对地面居民建筑造成危险的地下采矿。基于此，当事人向法院申请禁令，要求煤矿公司继续在那块土地下采煤，但煤矿公司自然抵制，从而引发宪法诉讼。该案最终被上诉至联邦法院，但法院的判决认为，该案中各州法律对财产的监管不能属于警察权力的使用，因为没有任何公共利益可以证明其正当性。说白了，如果像本案这种对产权的规制已经到了一定的限度，就应该认定为征收，也就是必须进行补偿。[9]1928年，联邦法院在Miller诉Schoene一案中再次遇到了财产管理是否构成征用的问题。[10]在这种情况下，弗吉尼亚州于1924年颁布了一项控制雪松病的法律，因为这种病毒会对邻近的苹果树和其他植物造成有害的感染，而苹果种植是当时该州的一项主要农副产业。根据这一州法律，该案原告被责令砍伐其拥有的大面积红雪松，以防止病毒感染附近的苹果树，因此上诉至巡回法院。巡回法院认可上述命令的合理性，但裁定他必须支付原告100美元用于砍伐和搬迁树木。至于原告大面积的红雪松损失，以及由此造成的地价损失，无法得到赔偿。该案最终上诉至法院，法院维持了上述判决。原因是，在这种情况下，砍伐雪松以保护苹果树是为了保护公共利益，这是警察权力的正当行使。[11]

从以上两个案例可以看出，美国征用的认定相当复杂，这也成为土地用途管制中的一个难题。在1926年欧几里德案的判决中，[12]联邦法院裁定，新的城市规划法要求将工商业设施排除在公民居住区之外的措施，相当于基于警察权的规定，因此其造成的财产贬值损失无法得到补偿。但是，什么情况下的财产监管超出了警察权力的正当行使，构成了需要补偿的征用，这个问题至今没有得到澄清。在前述的马霍案中，霍尔姆斯大法官曾提出一个简明的标准，即“所有财产权都允许受到一定程度的限制，但一旦限制过多，就可以被征用。”为此，法院实际上裁定，一旦某项规定对财产价值造成的损害达到一定限度，就可以构成“征用”；然而，在1962年Goldblatt诉Hempstead案的判决中，[13]法院认为，没有固定的公式来确定一项规定是否构成征用，因此采取了具体审查该规定的目的、手段和损害的方法，并判定该案中的规定使当事人所拥有的财产完全失去价值，属于警察权力的合理行使。这种案例分析的方法被广泛地维持了很长一段时间，并在土地调控以外的许多案例中得到了应用。[14]这种先例自然引起理论界的各种争论和分歧，甚至导致下级联邦法院和州法院相关先例的混乱，使受管制影响的土地所有者的权利处于不稳定、不确定的境地。[15]在这种情况下，联邦法院必须等待在适当的情况下为征收补偿制定明确的规则。前面提到的路加案就是这样一个案例。

四。新判例
1992年，联邦法院对卢卡斯一案作出判决。全部9名大法官多数意见为6: 2，撤销原判发回重审。

判决的法院意见由J. Scalia法官撰写。在这方面，伦奎斯特大法官(J. Rehnquist)、奥康瑙尔大法官(J. O'Cohnor)等人表示同意，而肯尼迪大法官(J. Kennedy)则有其他补充意见。

法院的意见主要包括以下三个要点:

(1)就从1990年修改国家法律以来的时期内的征用而言，本案提起宪法诉讼的时机已经成熟(成熟)。

这是一个法律和技术问题，判决要点如下:

正如被上诉人州委所指出的，我院至今裁定，当某项土地法规引起争议时，作为判断其合宪性的前提，必须首先明确具体土地如何使用的问题。[16]州委员会根据这些判决提出主张:对于上诉人卢卡斯来说，由于1990年州法已经修改，修改后的州法也为特准开辟了道路。因此，从原审阶段的意义上来说，本案缺乏本院受理其上诉所需的诉讼成熟性。然而，州法院认为没有必要完成这一程序，而是直接审理了该案，并裁定该案的州法符合宪法。

诚然，州法院的判决并没有阻止卢卡斯在1990年州法修改后提出救济请求，但该判决产生了这样一种效果，即卢卡斯被剥夺了建房的权利，在上述州法修改期间无法获得损失赔偿。在1987年英格兰第一福音路德教会诉格伦代尔市洛杉矶县一案的先例中，本法院裁定，根据宪法的征用条款，临时征用也必须赔偿损失。在这种情况下，从州法院判决所涵盖的范围来看，卢卡斯显然被阻止获得对过去损失的赔偿。因此，就本案而言，在我国法院允许的自由裁量权范围内的“审慎成熟”在成熟要求方面可以成为一个问题，而要求用尽行政救济的程序不能说是一个审慎的裁决。

(2)剥夺任何具有经济利益的使用权构成“征用”。

这是本案法律讨论的关键部分。在这方面，对裁决的讨论可总结如下:

直到1922年的马霍案，征用条款的适用对象始终限于财产直接用于公共用途的情况，这实质上等于剥夺了对财产的占有。然而，正如这一判决所表明的那样，霍姆斯大法官已经认识到，作为一个自然前提，政府重新定义财产所有权中所包含的各种利益的权力必须受到宪法的限制，以便以有意义的形式进行实物公益征收和保护财产权。正如霍姆斯大法官经常引用的那样，“一切财产权都允许受到一定程度的限制，但一旦限制过多，就可以被剥夺”。

但是，上述判决[18]基本上没有对什么是“过度”限制给出任何指导。在随后的70年里，我们一直面临着在一些程序基础上对这个问题作出判决，以便根据具体事实解决各种案件。

但是，没有必要单独审查通过限制财产权来寻求实现的公共利益的内容，但有两类情况必须予以补偿。一种是对财产的身体侵犯；另一个是对经济上有益的使用的完全破坏。本案情况属于后者，其经济上的有益利用几乎不可能，相当于征用财产的情况。旨在保护土地自然状态的法规是这种结果的典型例子。这种对自然的保护也有赔偿损失的例子，也就是在为了公益而征用的程序下。这种以防止严重公害为名，以管制形式进行的限制，会把本应由全社会承担的负担强加给一些私人个体，这是相当危险的。

(3)不应承认所谓禁止“有害使用”的理由。

关于这一点，判决指出:

州法院裁定，本案中的监管行为符合宪法，理由是州法律中的限制是保护本州公民生命和财产所必需的，被禁止的开发行为是对上述公共利益的有害的财产利用。诚然，该法院在一系列判决中以损害公共利益为由，证明限制财产权而不赔偿损失是正当的。[19]然而，这只是试图解释为什么在征用条款的前提下，行使警察权不需要赔偿损失。最近的案例表明，行使警察权的目的不仅限于消除公共危害，增进公共福利被视为国家行使警察权的正当目的。

某项规定属于防止公共危害还是促进公共利益，必须由人们基于不同视角的意见来决定。所以，就像原审法院一样，简单地吞下立法机关“防止公共伤害”的判决，判定不需要赔偿，无异于宣告马洪案判决中已经宣判的法理无效，即警察权的行使有宪法限度。

导致丧失所有经济受益使用可能性的规定可以例外地符合宪法，只是在这样的情况下，即被禁止使用的利益从一开始就不包括在财产所有者的所有权中。一般来说，人们期望他们的财产会受到州立法的影响。但就土地而言，它不同于受影响更大的非不动产。国家委员会认为它被附加了一个隐含的限制，即有经济价值的利用可能被完全否定。这种理解与联邦宪法第五修正案征用条款中记载的“历史契约”不一致。正因如此，规定不必作出赔偿的情形，仅限于立法机关没有新订立的、已经包含在普通法中的对财产权的限制，体现在各州的财产法(包括公有财产法在内的广义的财产法)和州的财产和妨害法中的情形。

很难理解卢卡斯在自己的土地上建房的行为属于这种例外情况，但这是州法问题，应该由受理再审的州法院来判决。

肯尼迪大法官的补充意见是，法院的意见不是存在临时征用。需要考虑上诉人是否有发展的意图和能力，是否受到国家规定的阻碍。将例外限制于排除损害财产权益法的情形，过于狭隘。它应该建立在保护“合理的、有投资支撑的预期”的基础上。

动词 （verb的缩写）确定性规则的争议性

应该承认，这个先例非常重要。之所以选择这个案例，不仅是因为它的判决引用了美国宪法中关于财产征收问题的许多重要判例，而且作为判例，它的内容非常充分，便于更全面地了解美国相关判例的演变或发展。同时，这一判决也是针对上述问题，试图对征收补偿提出一定的规则。由于上述对裁决的讨论相当复杂，我们可以在此将这一规则的主要内容简要概括如下:

(1)如果某项规定使财产的有效经济利用几乎不可能，原则上应视为征收，必须给予补偿；

(2)但是，这种规定在特殊情况下可以免除赔偿；

(3)但是，这种例外只限于根据各州的财产法或排除财产权益法需要或可以作出同样规定的情况。

但值得注意的是，这一规则的原则部分和例外部分都可能存在争议。事实上，在判决这个案件时，联邦法院的法官之间存在激烈的分歧。布莱克蒙大法官和j·史蒂文斯大法官分别写了他们的反对意见，反对意见针对的就是这一点。其中，布莱克蒙大法官反对的第二点和史蒂文斯大法官反对的第三点是极其有力的批评，值得感兴趣的人仔细考虑。

布莱克蒙法官实际上在他的反对意见中写道:“今天，我们的法院发射了一枚导弹来杀死一只老鼠”。他认为，联邦法院无法复核本案一审的认定，但基于本案中的规定认定本案土地完全失去价值存在很大疑问。提取这个案例，做出这么重要的决定，是极其不合适的。这是他反对的第一点。主要内容如下:

在过去40年的大约一半时间里，卢卡斯的土地一直在岸边或被潮汐侵蚀。这种情况下的州法是为了保护人民的生命或财产不受暴风雨或高浪的侵害，保护必要的沿海地区而制定的。露丝对此也没有异议。为此，一审法院认可了州立法机关的意图。

本案还缺乏本法院受理上诉所必需的争议成熟度。法院认为，就临时征用而言，这一要求是可以满足的，但卢卡斯没有向州委员会申请建筑许可，他也没有对保护区内指定标志位置的适当性提出质疑。即使行使宪法中的上诉审查权没有问题，行使这一权利也不够明智。这是因为一审法院认定本案土地已完全失去使用价值可能与事实相悖。事实上，即使在本案所涉及的法规下，上诉人也没有丧失土地所有权的本质要素，包括排除他人侵占的权利，仍然将其留给露营或停放移动车辆。一审法院混淆了“价值较小”和“无价值”两个概念。

布莱克蒙大法官的第二个反对意见是，法院的意见与之前的判例相悖。原因如下:

它忽略了联邦法院迄今为止的“无数判例”，即立法机关的判决应该得到尊重。同时，它忽略了迄今为止的一个先例，构建了一般规则。这个先例就是:在判断什么情况下产权的管制属于“征用”时，要注意每个案件的事实，综合考虑各种因素。这一判决中确立的关于使财产完全没有价值的规定的规则，即一旦这一规定不是基于普通法的排除财产权益和财产法的规则，它就属于征用，在以下几点值得提出异议。

在一系列的判例中，如法院意见中引用的Mugler的判决，虽然各方都声称财产因管制而完全失去了价值，但法院并没有以此为决定性因素，而是鉴于该条例所追求的公共利益的重要性来判断该条例的合宪性。这一判决所认定的例外，正是这样一种证明，即不能完全否定公共利益的内容需要通过规制来实现的必要性。

法院以非客观性和相对性为由拒绝了“有害使用”的标准，并从普通法中寻求一种自由的客观基准，以排除价值判断。然而，这一规则有两个缺陷。第一，在判断被剥夺了多少东西，也就是被剥夺了什么东西的比例时，如何得到它的分母不能一概而论。例如，在1987年Keystone烟煤协会诉德贝内迪克图斯一案中，法院对禁止导致地面沉降的煤矿开采的立法做出了符合宪法的判决。本案中，地面所有权人转让给煤矿公司的地面支持遗产被确认为只是财产的一部分，但判决书中少数意见认为是独立财产，完全受损；其次，法院在判断哪个是私人个体之间的财产妨害，哪个是公权力的财产妨害时，一直都在比较和衡量各种竞合利益，从而做出综合判断。但不可能抛开价值判断，从排除财产权益的规律中寻求自由的客观基准。此外，法院意见中对征用条款的历史理解也是错误的。

史蒂文斯大法官的反对意见包括以下六点:

(1)在本案中行使上诉管辖权是不明智的。

(2)法院的意见不仅与本院一直否认一般规则成立的先例相反，也与即使当财产因管制而完全失去价值时，也同意不一定全部属于“征用”的先例相反。

(3)如果土地损失了100%的价值，就全额补偿，如果只损失了95%的价值，就完全不补偿。这个规定太武断了。同时，“财产”有广义和狭义之分。正如法院在处理Mugler案时所表明的，[21]任意操作仍然是可能的。

(4)诚然，宪法中的征用条款的目的是防止政治过程中的多数人把本应由全社会承担的负担强加给少数人。但是，财产价值的减少和上述危险之间并没有必然的关联。

(5)到目前为止，我们都同意，为了适应不断转变的社会和经济情况，立法机关可以填补普通法的缺陷，禁止或限制一向合法的事情。但是，如果按照本判决中法院意见所持的逻辑，从过去的法律中寻找可以限制的参照，即使在禁止制造一向合法的石棉和香烟的情况下，也将变得有必要进行赔偿。如今，随着经济和环境变化的速度和重要性日益增加，规则必须面向未来，而不是过去。

(6)根据成为本案问题焦点的规定，限制用地范围相当广泛。这一限制不仅止于像本案这样的未利用土地，还延伸到现有土地。从本案限制土地的特殊性、限制对象的广泛性以及本案立法目的的重要性来看，即使土地完全失去价值，也不等同于征用。

除了布莱克蒙大法官和史蒂文斯大法官的上述反对意见外，苏特(J. Souter)发表声明称，受理本案上诉是不合适的，理由是一审认定的事实存疑，不应受理本案上诉。

不及物动词结论。

最终，卢卡斯的案子基本以卢卡斯的胜利而告终。这一结论似乎也表明，在现代美国，对财产权的保护实际上是进一步加强了。在联邦法院提出的关于征收补偿的确定性规则中也可以看出这一点。在这一规则中，作为限制财产权的合法依据的公共利益的概念退居二线，而规则的形式主义更为突出。此外，在美国，这种形式有着悠久的历史，人们至少可以从霍姆斯大法官在马霍案中提出的简明标准中体会到这一点。

通过对该条的回顾，不难看出，财产权的宪法保护实际上并不是一种简单的法律实践。首先，它本身就涉及到一个非常复杂的宪法运行问题，离不开宪法确立的财产权保护条款之外的其他具体制度的有效配合。另一方面，在今天的中国，不要天真地指望在宪法文本中插入一套宪法条款就能建立起有效的财产权宪法保护机制，也不要错误地认为在宪法修正案中引入私有财产权保护条款就会导致所有权的变更。相反，宪法保护财产权的实际命运和具体内容取决于对此类条款的解释和运作。这样，尚未建立有效的违宪审查制度或宪法诉讼制度的美国、中国就更不可能成为例外。

其次，我们也可以看到，财产权的宪法保护涉及非常复杂的理论和技术问题。就本文重点强调的卢克案而言，联邦法院大法官之间的意见分歧足以说明这一点。本来，大法官在宪法判决中存在意见分歧是不足为奇的。在许多西方国家的违宪审查实践中，宪法法官之间往往存在不同意见。尽管如此，美国联邦法院对上述Lucas案的判决中的意见分歧可能会给我们提供更多的地方性影响。即使有一天我们建立了违宪审查制度，甚至引入了判例制度的一些合理机制，从而有效地保护宪法权利，我们仍然要看到，财产权等宪法权利的保护仍然需要面对艰难的理论和琐碎的技术问题。也许目前许多中国学者希望从美国宪法财产权保护规范及其操作实践中学习一些有助于建立中国宪法财产权保护制度的元素。然而，卢卡斯案的判决表明，尽管人们普遍认为判例制度更便于制定抽象的宪法概念，但即使在这种相对较新的权威判例中，美国法院也没有提供一个完全无争议的法律结论。有鉴于此，如果我国真的能够在宪法中确立财产权的保护机制，那么综合和总结各国宪法的相关规范、理论和实践经验，探索出一套符合我国宪法理念的财产权保护理论和技术，将是接下来最艰巨的任务。

1]作者关于财产权宪法保障研究的著述始于《论私有财产权的宪法保障》，载《法学》1999年第3期；其详细文章《财产权宪法保障比较研究》载于张庆福主编的《宪政论丛》第2卷，法律出版社1999年，第27页以下；继之修改论述，可见拙著:《从宪法规范到规范宪法:规范立宪主义序》，法律出版社2001年版，下文第182页；最近有《国家财产权:比较法视角的考察》，发表在《法律商业研究》2003年第1期。孙笑侠，林来梵和夏莲(编辑。):回归法的形式，法律出版社2003年版，第147页。

[2]前引拙文《国家享有的财产权:比较法视角的考察》，孙笑侠等主编，前引书，第153页。

[3]该条修正案规定，未经正当法律程序，任何州不得剥夺任何人的生命、自由和财产。众所周知，根据美国宪法人权条款纳入理论，第五修正案的内容可以被该条吸收。

[4]关于通过合同条款间接保护财产权，请参见、胡《:西海岸大酒店诉帕里什案》，《判决与解释研究》2001年第3版，人民法院出版社2001年版，第198页以下。

[5]美国最高法院判例汇编第505卷，第1003页(1992年)

6《沿海地区管理法》。

[7]《海滨管理法案》。

[8]南卡罗来纳州海岸委员会是该州的一个行政委员会，以下简称“州委员会”。

[9]宾夕法尼亚煤炭公司诉马霍案，见《美国最高法院判例汇编》第260卷，第393页，第43卷，最高法院判例汇编。15867年版。322 (1922).本案由、、王九华、李、和蒋。

[10]关于这一案例，另见、王九华、李和江，同前。，下文第191页。

[11]见《美国最高法院判例汇编》第272卷第276页(1928年)

[12]欧几里德诉安布勒房地产公司案,《美国最高法院判例汇编》第272卷第365页(1926年)。

[13]见《美国最高法院判例汇编》第369卷，第590页(1962年)。

[14]例如，鲁克尔斯豪斯诉孟山都公司案，参见《美国最高法院判例汇编》第467卷，第986页(1984年)；另一个例子是“康诺利诉养老金福利保证公司”案，参见《美国最高法院判例汇编》第475卷，第211页(1986)。在这些案例中，法院具体考虑了以下三个要素，即:(1)政府管制的性质，(2)经济影响，(3)对有投资背景的合理预期的损害。

[15]参见Berger & Kanner，《关于白河汇合点宣言的思考:对五人组关于监管征用财产的正当补偿的意见的答复》，1Loy。《美国法律修订案》第685号(1986年)。[16]判决书援引了MacDonald，Sommers & Frates诉Yolo County和Williamson County Regional Planning Comm ' n诉Hamilton Bank的判例，前者在477 U.S. 340 (1986年)，后者在477。

[17]格伦代尔第一英国福音路德教会诉洛杉矶县，482 U.S. 304 (1987年)。

[18]指上述马霍案的判决。

[19]判决书援引了Mugler诉Kansas案[见123 U.S. 623 (1887)]、Hadacheck诉Sebastian案[见239 U.S. 394 (1915)]，其中涉及禁止在后来的城市化地区制造瓷砖、Goldblatt诉Hempstead案[见369 U.S. 590 (1962)]，其中禁止在后来的城市化地区从事石材切割业，以及上述cedar案(Miller诉Schoene案和

[20]见美国最高法院判例汇编第480卷第470页。

[21]引用Mugler的案例指出，在这种情况下，啤酒厂完全失去了价值，但法院的意见将整个土地和建筑物视为“财产”，因此并没有完全失去价值。