论城市房屋拆迁中利益的倾向

随着我国城市化进程的加快，房屋拆迁已经成为城市建设和发展的一项重要活动，同时也引发了大量的商业纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于各种原因不愿意搬迁，或者要求更合理的补偿；另一方面，政府要求按照自己的蓝图建设一个更好的城市。这样一来，城市房屋拆迁的整个过程就演变成了被拆迁人、城市政府和开发商之间的博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而满足自己的偏好。

一、当前城市房屋拆迁中的利益倾向

1.拆迁补偿评估办法根据《城市房屋拆迁管理条例》不利于房屋拆迁。被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。在具体实施过程中，目前城市房屋拆迁的评估方法是:房屋重置价格加区位基准价，即房屋建筑成本加土地基准价(基准地价)。

从被拆迁房屋价格评估的内容来看，方法是重置成本法，被拆迁人最终获得的补偿价格是重置成本价。但是，被拆迁人为了找到新的房子，必须用这笔补偿款在商品房市场上按照当时的市场价格购买新房，这其中不仅包括房屋的建造成本和土地及配套设施分摊的成本，还包括房地产开发商的利润和各种税费。在房地产市场上，对于同一标的物，现行市价法评估的价格会远大于重置成本法评估的价格。因此，按照目前的评估方法，被拆迁人的利益必然受损。

2.拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人。目前，在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由被拆迁人指定。由于这些评估机构与客户之间的利益关系，在缺乏严格的市场监管的情况下，很难保证他们在房屋评估中的中立性和公正性。评估机构为了满足拆迁人的要求，故意压低被拆迁房屋的评估价格，损害被拆迁人的利益。对于具有公益性质的道路、管线等项目的拆迁，由于政府相关部门行政干预不当，出具的评估报告往往不以房屋的实际价值为依据，带有浓厚的行政干预色彩，与法律不符。

3.强拆时有发生。

众所周知，近年来，由于我国法律法规的不完善，政府在城市建设中承担了很多责任，尤其是在大量商业征用土地的审批中，有些地方为了顺利拆迁甚至动用了警力强制执行。由此产生的政府与拆迁人的矛盾可以说已经成为一个普遍的社会问题，比较典型的就是湖南嘉禾县的拆迁。

二、当前城市房屋拆迁中利益化倾向的根源分析

1.在相关法律法规中，被拆迁人处于弱势地位。在拆迁过程中，被拆迁人和被拆迁人应当是平等的民事主体。法律在设定双方权利义务和制裁违法行为上应该是平等的，但事实上并非如此。

根据《条例》第十六条，“拆迁人、被拆迁人、承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，房屋拆迁管理部门作出裁决。房屋拆迁管理部门为拆迁人的，由同级人民政府决定。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。依照本条例规定，拆迁人已经对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房和周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”

仔细分析，这个规定的一个很大的缺陷就是规定了强制拆迁的合法化。在法院作出裁决之前，可以依法剥夺被拆迁人对房屋的使用权和所有权。首先，它给被拆迁人定下了基调，不管怎么折腾，房子一定要拆，被拆迁人能做的就是想尽办法多拿点补偿；在对被拆迁人意义重大的房屋是否拆迁的问题上，被拆迁人没有发言权。不管被拆迁人的权益有没有受到侵害，他们的权益一开始肯定是得不到保障的。即使被拆迁人为了维护自身权益向房屋拆迁管理部门和人民法院提出申请或提起诉讼，但在制度不健全、政府相关部门或当事人强力介入的情况下，政府的房屋拆迁管理部门和人民法院能否做出客观公正的判决，仍然存在问题。

根据《条例》第二十四条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”问题的焦点在于“市场评估价格”。房地产市场有多种评估方法。目前各地通常采用替换法(其不合理性前面已有论述)。事实上，无论采用什么样的市场评估方法，价格都不会是市场价值。根据相关经济学知识，市场价值的形成需要相应的市场前提:买卖双方完全自愿；有一个适当的期限来完成交易，而不是急于卖出或买入。在房屋拆迁过程中，由于被拆迁人一般是非自愿的，且拆迁有一定期限限制，这与一般买卖交易有本质区别。虽然拆迁人会对被拆迁人进行补偿，但当被拆迁人失去“坚持不拆迁”的底线时，交易心理完全处于劣势，能拿到的补偿完全掌握在被拆迁人手中，无论是质量还是数量都无法与市场价格相比。

2.城市政府在拆迁过程中的“双重角色”是相互支持的。根据现行宪法，所有城市土地属于国家。从技术角度讲，实际上是市政府充当了业主的权利。因此，政府为了公共利益征用土地时，实际上扮演了两个角色:一方面，政府是土地所有权的代理人，而土地的居民只有使用权；另一方面，政府是公共利益的代表。

这两个角色合二为一，相互支持。政府作为政府公共利益的代表，为了政府认可的公共利益而决定拆迁，同时政府又是土地所有权的代理人。因此，政府可以随时拆除，随时收回居民的土地，因为土地原本属于政府。另一方面，政府是公共利益的代表。作为临时土地使用者，如果不从政府所有的国有土地上迁出，不仅侵犯了政府作为国有土地所有权代理人的权利，也损害了公共利益。政府所拥有的强制力，为了捍卫国家对土地的所有权，为了公共利益，当然可以在必要的时候使用强制手段。这样，地权和政府权力的结合，使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势的地位。

正是这种制度的“短路”，导致地方政府有能力和意志不顾拆迁户的意愿强拆房屋。虽然引起了公众的不满，但它仍然认为自己的行为是完全正当的。要解决这个问题，首先要区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色:国有土地所有权代理人的角色和公共利益代表人的角色。当然，当地政府代表并应该追求城市的公共利益。但城市国有土地的所有权，代表谁，如何行使，似乎值得反思。目前至少以市政府为代表，存在严重的利益冲突。

三。解决问题的建议

1.完善《条例》法的基本原则应该是保护弱者，而不是维护强者的利益。保护私有财产和人权的规定已写入《中华人民共和国宪法》，但条例更注重拆迁的便利性，而忽视了对被拆迁人利益的保护。一方面，要改变房屋价格评估机构的委托模式，应由被拆迁人委托；另一方面，要改变房价的评估方法，采用市场比较法进行评估。同时，要明确对违法拆迁和强制拆迁的处罚。

2.政府退出开发和商业拆迁。对于商品房的开发和拆迁，政府不能参与或干预。开发商与被拆迁人协商拆迁相关事宜，按市场化模式运作，自行拆迁或委托具有房屋拆迁资质的单位拆迁。这样，政府就可以从大量的具体拆迁事务中解脱出来，对房屋拆迁全过程进行有效的监督和管理，发挥专职“裁判员”的作用，这对于进一步转变政府职能，维护政府形象也具有重要意义。

3.政府对公益拆迁实行“恩恤津贴”制度。因为公共利益，也就是所有城市市民的利益，市政府强拆本来是没有问题的。但是，因为公共利益的提高而让拆迁户独自承担相应的利益损失是不公平的(精神损失是一定的，物质损失上面已经讨论过了)。在中国计划经济时期，政府强调公共利益优先于个人利益。如今，虽然国家经济体制正在走向市场经济，但“公共利益优先”的观念仍然深刻影响着中国社会。可以说，人们对公共利益有一种天然的敬畏。然而，一些城市政府利用公众对政府的信任和敬畏，往往以公共利益为由拆迁城市房屋，却不给予补偿或补偿过低，以牺牲被拆迁人的利益来促进城市的发展，导致公共利益泛化。

为了正确处理政府与被拆迁人之间的财产关系，防止公权侵害个人利益，政府除了按照规定对被拆迁人进行补偿外，还应该给予被拆迁人体恤性津贴，即政府应该给被拆迁人一些额外的补贴，这在一定程度上也说明了政府在组织公益拆迁时扰民的“罪责”。补贴方式可以按户补贴，按户补贴金额=该户常住人口*当地群众3年平均生活费。这样，一方面会增加政府组织的公益性拆迁的补偿压力，使其在决策时更理性地参与，更好地促进土地的集约利用；另一方面，也可以让被拆迁人获得更大的满足感，感受到政府的关怀，在维护社会稳定的同时，让建设项目顺利进行。