为避免买房风险,主要约定哪些内容,交20%的定金,对卖方有约束力吗,约定违约金或定金哪一种更好？

各位律师：
房子交了钥匙已6个多月了但房产证也许还要不知道什么时候下来，开口费，税费别人交了，但原业主没交。
经中介介绍，我看了这房子，想要卖来就装修、进住。对方称能改合同，就签了认购书，我付了定金0.7万元、中介费0.3万元，约定几天后双方签约、改原合同购房人，并付款。现在听人说已不能改合同了。
问题1、据说，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让。双方签这种房屋的买卖合同，因标的物不合法合同即无效。是这样的吗？
2、如上述合同无效，有什么附加生效条件或者怎样来避免买方风险？
3、若这种房屋买卖合同合法有效，为避免买房风险，主要约定哪些内容？交20%的定金，对卖方有约束力吗？约定违约金或定金哪一种更好？
谢谢！

订金是主要是一种预付款，它的效力取决于双方当事人的约定，如果消费者一方不想购买该商品时，作为预付款的“订金”应当可以退还，但如果双方当事人另有约定则从其约定。定金是我国担保法规定的五种担保形式之一，是作为履行合同的担保。给付定金的一方当事人如果不履行合同义务，无权要求对方返还定金，接受定金的一方不履行合同义务，则要双倍返还定金。违约金是债的一种担保方式，也是对违约的一种经济制裁。它分为法定违约金跟约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约。《合同法》规定当事人如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。